個人居住の家の喪失の控除

Julian Block弁護士による弁護士

ほとんどの人は、個人住宅販売で家計損失を払うことは不可能であるか、許可されていないと言いますが、間違っています。一般に、IRS税コードは、居住地の売却による損失の控除を禁じています。しかし、それは個人住宅の家の損失を書き留めるためのいくつかの例外を認める。

例えば、法律では、賃貸不動産に転換された個人住宅の売却による損失の控除が認められています。

しかし、償却額は制限されています。あなたが賃貸を始める前に、値下がりの控除はありません。

出発点は、資産の（1）転換時の調整ベースまたは（2）転換時の公正市場価値のいずれか低い方である。 （1）または（2）のいずれか低い方を決定したら、その金額を増額して、賃貸期間資本の改善を反映させ、価値を高めます。次に、減価償却の賃貸期間控除を引きます。あなたが最終的に到着したのは、売却時の不動産の調整ベースです。あなたが売るとき、あなたの損失控除の上限は、販売時点での基礎が販売価格を超える金額です。

不動産市場の不動産市場では、売却時の不動産の調整ベースが原価より大幅に低い可能性があります。原則として、第1または第2のモーゲージなどの仮定された負債に加えて、調整額の増減を含めて、元の原価として基準が開始されます。

法定手数料および/または改善など購入に関連する特定の決済または閉鎖費用の支出を反映するように上向きに調整します。 1997年5月7日以前に売却された売却益を下回って、以前に所有されていた税金が返却された家屋を調整します。原価のこれらの調整はすべて、調整後の基準になります。

<！例：2001年に、あなたは$ 200,000で最初の個人住宅を購入します。2003年に、あなたは家から出て家賃を借ります。その時点で、その公正市場価値が$ 180,000であると判断します。その後、$ 20,000の減価償却控除を行い、$ 150,000の財産を売却します。

あなたの損失は$ 50,000と考えるかもしれません。元の200,000ドルのコストと150,000ドルの販売価格との差額です。しかし、IRSは損失額をわずか10,000ドルに制限します。これは、売上調整時の160,000ドルの調整額（換算時の市場価値180,000ドル、レンタル期間の減価償却費20,000ドル）が$ 150,000の販売価格を上回っています。

賃貸期間が1年未満の場合、IRSは、売主の賃貸物件への変換が一時的で恒久的なものではないという理由で、紛失が許されないと主張する可能性があります。自宅の売り手のためのガイドラインは、 "あなたが古い家を売却する前に一時的に賃貸する場合、あなたの家を賃貸物件に変更していません"と警告しています。

しかし、一時的で恒久的なものに関するガイドラインはいいえ、最後の言葉を意味しません。彼らは問題に関する正式なIRSの立場を反映するだけであり、裁判所を拘束するものではありません。 ガイドラインによると、IRSは、賃貸または売却のために不動産仲介業者に自宅を賃貸していない場合、賃貸不動産 に変換された個人住宅とみなし、 翻訳：損失控除を受ける前に、実際に家を貸し出す必要があります。この制限は裁判所によって支持されています。

不明な点がある場合は、個人住宅の家賃損失を請求する前に、必ず税理士法人またはCPAに確認してください。 ジュリアン・ブロックは、ニューヨークのラークモント出身の税務専門家です。 家購入専門家、エリザベス・ウェイントローブ編集。

執筆時点では、CalBRE#00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。