住宅購入の土地契約の仕組み

当時、分譲契約は時には契約書と呼ばれ、機関貸し手のより高い利率と厳しい資格基準よりも魅力的な融資条件を提供していました。

融資条件が緩やかになり、利率が8％を下回ったときに土地契約が消滅し始めた。しかし、彼らは完全に消滅しておらず、実際には住宅ローン危機の間に市場に戻ってきた。

住宅を失った住宅ローンを売却したか、売却して売却したのは、大手銀行が売却した際に、資金調達手段として土地契約に頼るようになった。

割賦販売土地契約とは何ですか？

割賦販売契約は、定期的な支払いを要求する任意のタイプの契約ですが、不動産では、通常、土地契約、証書契約、または販売契約と呼ばれます。

割賦販売契約では、販売価格、前受金の金額、金利、月額（または定期的な）支払額、および各当事者の義務が記載されています。それは、誰が家を維持し、保険料を払い、財産税を払うかといった、一般的に買い手であるような責任をカバーします。買い手が割賦支払いを停止した場合、契約には売り手の訴求権が含まれます。

<！特記事項：

土地契約または証書契約は、売主と呼ばれる売り手とVendeeと呼ばれる買い手との間のセキュリティ契約です。

ベンダーは、Vendeeの購入資金を調達することによって不動産を売却することに同意します。
ベンダーは法的権利を保持し、Vendeeは公正な権利を取得する。
所有者が負担する資金調達には、既存の住宅ローン残高（以下を参照）を含めることができます。また、プロパティは自由で明確です（最良のオプション）。
ベンダーは、支払いが完了した時点で、Vendeeの行為を財産に渡します。
包括的（ラップアラウンド）土地契約

ラップアラウンド契約には、既存のモーゲージが含まれています。

Vendeeは、ベンダーに1回の支払いを行います。
支払を受領すると、ベンダーは裏付けされた貸し手の支払いを支払い、残りを保持する。
既存のモーゲージが契約金利よりも低い金利を有する場合、ベンダーは、ベンダーに属さない金額に対して追加の利息を得る。
これはどのように動作するかです。

売却価格が$ 100,000であるとします。

Vendeeは$ 10,000を返金します。
Vendeeは$ 5.000で支払うことに同意します。
既存の基礎ローンは$ 50,000で、5％の利子で支払われ、$ 268の支払いがあります。
ベンダーは、40,000ドルの持分に対して6. 5％の利息を得、既存の50,000ドルの抵当権に1.5％の利息を加え、月額299ドルのポケットを獲得する。
Vendeeは税金、保険料およびその他の所有コストもすべて負担します。
ストレート契約

ストレート契約では、優先権は無効になりません。 Vendeeは、既存の貸し手に直接支払いを行い、Vendorに別の支払いを行うことに同意することができます。または、Vendeeは、1つの支払いをVendorに送ることができ、Vendorは、基盤となる貸し手に支払を行います。

$ 100、000の販売価格。

Vendeeは$ 10,000を請求します。
Vendeeは、既存の50,000ドルのローン残高に対して268ドルの支払いを行い、 5％の持分を有している。
Vendeeは、ベンダーに40,000ドルで2回目の支払いを行い、所有者が運営するファイナンシングは6,5％で、月額253ドルで支払う。
両方の支払いの合計は521ドルで、月額46ドルの月額をラップアラウンドで保存します。
販売力

ベンダー、Vendee、および受託者を含む土地契約を草案し、保証する一部の地位企業。あなたはそのようなタイトルの会社を見つけるために周りを呼び出す必要があります。

ベンダーとヴェンディーは、信託証書の信託者のように、ベンダーとヴェンディーの義務を確保する目的で、受託者に権利、権原および利子を割り当てる。
受託者が支払いを停止した場合、受託者は売却権の下で差し押さえる権限を有する。
不履行通知を提出するプロセスは州ごとに異なります。
基礎融資の加速条項

今日のすべての融資には、加速および譲渡条項が含まれています。貸し手は、買い手が既存のローンに「対象」と題されていれば、即座に支払うことができ、支払い可能な長い歴史を持っています。これは、貸し手がバイヤーに資格を与え、ローンポイントと高い金利を支払うことを望んでいたからです。

Sue Heimbichnerは、SacramentoのChicago Titleのエスクロウ役員で、1976年以来事業に携わっており、土地契約の人気が高まっているのを見てきました。その期間の最大の訴訟の1つは、連邦貯蓄および貸付組合が保有する既存の抵当権の対象となるバイヤーから進化した。議会は1982年の預託機関法に合格し、既存の融資を引き継ぐ能力を効果的に払拭した。

Heimbichnerによると、今日の貸し手は、逆に見える傾向があるとのことです。 "一部の貸し手は支払いをしてうれしいです。しかし、政府が支援するローンを買収しようとしないでください。「あなたは政府を混乱させたくありません」とHeimbichnerは警告します。土地契約に既存の住宅ローンが含まれている場合は、不動産弁護士の助言を求める必要があります。

政府支援ローンのサンプルはファニーメイまたはフレディマックであり、政府融資はFHAまたはVAです。

Vendeeの権利の束

実質的な目的のため、Vendeeは所有物を所有し、以下の権利を有する。

所有。

不動産の静かな楽しさと利用。
除外、他人が施設を離れることを強制する。
再販。
Vendeeへのメリット

ベンダーはバイヤーのクレジットレポートのコピーを求めることができますが、予選は行いません。

前払いの柔軟性。金額は交渉可能です。
土地契約期間、金利、支払いの長さは交渉可能です。
低い閉鎖費用。支払う貸し手手数料はありません。
速やかに終了する。トランザクションは7日以内に終了することができます。
ベンダーへのメリット

通常、販売価格が高く、評価はありません。バイヤーは評価を得ることを勧められますが。

課税対象となる場合、おそらく繰延利益を受ける資格があります。
月額所得。
しばしば、マネーマーケットの口座よりも良い収益率。
不動産が不適格である場合、それは簡単に売る方法です。
速やかに終了する。
バイヤーのヒント

評価を受ける。

所有権保険を取得する。
実行された行為と元の文書の所有権を保持する持株会社のサービスに従事する。
不動産弁護士に相談してください。
売り手のヒント

購入者のクレジットレポートを引き出します。

既存の保険契約にベンダー名とベンディー名の両方を含める。
契約書を処理するための支払い会社を雇う。
不動産弁護士に相談してください。
この記事は、法的助言を与えると誤解されることはありません。弁護士のみが法的助言を行うことができます。