HARPの借り換えまたはショートセール

質問： HARPの借り換えまたは短期売却を水中ホームで行うべきですか？

読者は次のように質問します： 「私の夫と私は、私たちの家を短期売却として売却しようとするか、それに掛かるべきかどうかを判断し、政府のHARP借り換えプログラムを申請しようとしています。私たちは売却するように言っていますが、私たちは住宅ローンの支払いを減らす考えが好きです。私たちは約300,000ドルの借り入れをしており、家の価値は約165,000ドルですが、私たちの住宅ローンの人は、 HARPの借り換えのために何をお勧めしますか？HARPの借り換えや短期売却をすべきか？ "

回答： 住宅所有者がHARPの借り換えに対して短期売却を行うべきかどうかは、それほど切り詰めて乾燥させるものではありません。確かに、ほとんどの場合、HARPの借り換え後よりも短期間の売却後2年間で住宅所有者の方がおそらく良いと言われるだろうが、その決定を下す前に考慮すべきことがたくさんある。

まず第一に、どちらのプログラムの資格があるかどうかです。多くの短期売却銀行は短期売却の要件を緩めており、すべての貸し手が、特に2012年以降に財政難を必要とするわけではありません。しかし、あなたの銀行が財政難を必要とし、苦難を記録できない場合、まったく。それは疑問を疑いの点にしてしまうでしょうか？

私がお勧めするのは、短期販売の資格があるかどうかを判断するために、短期販売代理店と話すことです。定期的な短期売却が制限的すぎる場合は、政府のHAFA短期販売プログラムを検討してください。

しかし、あなたがHAFAルートに行く場合は、HAFAを申請する前に、実際にショートセールをしたいことを確かめてください。一部の貸し手は、承認後にあなたの心を変えなければならない場合は、事前資格を取った後に再申請することを許可しません。

両方を行うことはできないことに注意することが重要です。 1つのプログラムを選択する必要があります。 HARPの借り換えまたは短期売却。

HARP借り換えの適格性

• ファニーメイとフレディマックのローンに限定。

  HARP借り換えプログラムは、ファニーメイまたはフレディマックが保有する貸付にのみ適用されます。あなたのローンがファニーメイまたはフレディマックでない場合、あなたは資格を取られません。ファニーメイローンルックアップまたはフレディマックローンルックアップに行くことで、あなたのローンがファニーメイかフレディマックかを知ることができます。あなたは社会保障番号の最初の借り手の最後の4桁を知る必要があります。

• 2009年6月1日以前のローンオリジネーション

  2009年6月2日以降に抵当権を取得した場合、おそらくHARP借り換えの資格はありません。現時点で例外はありませんが、変更される可能性があります。

• 80％以上のLTV

  あなたの家が水中にある場合、市場価値は通常あなたのローン残高よりも小さいので、LTV（ローン・バリュー・レシオ）は市場価値の80％を超えます。ほとんどの人は、この予選の要因に問題はありません。

• 延滞はありません。

  HARP Refinanceプログラムでは、過去12ヶ月間に1件の延滞が認められていますが、HARPのガイドラインにかかわらず、多くの貸し手は延滞している借り手に対して貸付を行いません。これらの貸し手の追加要件は、プログラムに記載されている要件とは異なる場合があります。

• 最初のHARPリファイナンス。

  規則が変更されない限り、1つの小さな例外を除いて、HARPの借り換えは1回しかできません。また、HARPを再度借り換えすることはできません。ただし、HARP借り換え後にお支払いを行うことに問題がある場合は、いつでも短期間のお申し込みが可能です。

HARP Refinance Vs.短期売却

短期売却後に別の家を購入するための短期販売ガイドラインは、通常のローンでは通常5年、FHAローンでは3年です。あなたが代わりに短期売却を行い、あなたの家を売ったとしましょう。短期売却の欠点は次のとおりです。

• あなたはもう家を所有しません。
• あなたはどこかに移動して賃貸人にならなければなりません。
• あなたはあなたの近所から出なければならないかもしれません。
• あなたは家を所有するための税金控除を失います。
• 個人的な状況が変化し、法律が変わるため、3年以内に別の家を購入する資格があるという保証はありません。

HARP借り換えオプションを選択した場合、2年間で$ 15,240（635ドルの支払い差x 24ヶ月）を節約できます。 3年後にはさらに22ドル860ドルも節約できます。あなたの家の市場価値は、$ 165,000という価値がある家で約300,000ドルも払えないという事実を補うでしょうか？

それは問題ではないかもしれません。それは重要ではないかもしれない理由は、あなたが売ることを望んでいないかもしれないからです。これは、あなたが$ 300、000の住宅ローンを払うまで家を借り続けることを意味します。

あなたがショート・セールを選んだ場合、3年後には別の家を購入する資格があります。この期間に住宅価格が比較的安定していると考えられる場合、今日の市価$ 165、000を除いて、あなたが売却した家のような家を買うことができます。金利が倍増しても、あなたが今日支払う支払いよりも。

しかし、一部の人にとっては、それは論理的または財政的な推論の問題ではありません。そして、それはOKです、絶対にOKです。人々はしばしば感情に関する不動産を購入し、感情に基づいてその家に滞在します。短期間でHARPの借り換えを選択すると、気分が悪くなることはありません。どんな決定を下すかは、あなたにとって正しい決定です。

執筆時点では、CalBRE#00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。