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不動産への投資はお金を稼ぐのに最適な方法です。考慮する財産投資の1つのタイプは家を裏返すことです。この方法を使用して成功を達成することは、通常、スキル、徹底的な分析、研究の組み合わせです。成功した家のフリップへの3つの鍵があります。
家を反転させるのはどういう意味ですか？
家を裏返すということは、家を売る意思がある家を、通常はすぐに、利益のために購入していることを意味します。
長期的な買収戦略ではありません。あなたがそれを買った以上の財産を売っていても、必ずしもあなたが利益を上げるわけではありません。
たとえば、200,000ドルで家を購入し、50,000ドル相当の改装工事を行います。あなたがそれを買った以上のものである240,000ドルで家を売るならば、あなたは改築費用を考慮に入れて実際にお金を失うだけでなく、財産を保持し、財産を売却する追加コストも失います。
どのようなタイプの物件を転売できますか？
フリップされる最も一般的なタイプのプロパティは、単一の家庭です。しかし、ほぼすべてのタイプの不動産は、利益のために反転することができます。これには以下のものが含まれます：
- 複数戸建て住宅：反転する機会には、既存の戸建てを改装するか、将来の購入者に財産をより価値あるものにするためのユニットを追加することが含まれます。
- 混合物件： これには、小売スペース、居住スペース、またはその両方に行われた改装または追加が含まれる。
- 小売業：レストラン、サロン、一般店などの特定のニーズに合わせてスペースを改装する。
- 土地： ゾーニングプロセスを経て、住宅や小売などの特定用途向けに承認されます。ゾーニング承認を取得するには、町内のビル部門がどのように迅速かつ簡単に作業できるかによって、長いプロセスが必要になります。
キー1：適切な価格で購入
購入時にお金を稼ぎます。あなたが最後に家を改装しても、初めからあまりにも多くのお金を入れても、利益を上げるのがずっと難しくなります。
修理後の価値を決定する - ARV
あなたは利益を得るために財産を購入する余裕があるかを判断しようとしています。したがって、あなたは後ろ向きに作業する必要があります。
最初に行う必要があるのは、プロパティの修復後値を決定することです。これは、あなたがプロパティのすべての改装を完了した後、家が価値があると考えているものです。
その地域の同等の物件については、最近販売された価格を調べる必要があります。比較対象を見るのは正確な科学ではありませんが、それはあなたに家の価値の球場を与えるのに役立ちます。あなたの家が4つのベッド、2つの浴室植民地である場合、あなたは昨年に販売した同様のサイズの植民地を見たいと思うでしょう。次のような特定の要因を調整する必要があります。
- Square Footage：2つの家庭でベッドと浴室の数を同じにすることができますが、1つは1,000平方フィート以上にすることができます。
- 修繕の質： 修復に使用した材料を見てください。現在のバイヤーが探しているものですか？
- 所在地：町のいくつかの区域は他の区域より優れています：良い学校区、静かな通り。
- ロットサイズ：より多くのロットがより価値があります。
- アメニティ：家にはセントラルエアコン、地下プール、完成した地下室またはマスタースイートがありますか？
比較可能なプロパティを見たら、改修を完了したら家の価値の範囲を考え出すことができます。これは修理後の値です。
あなたのコストを控除する
適切な価格で財産を購入するには、あなたが家に費やすと思われる金額を決定する必要があります。
- 購入時の閉鎖費用：損害保険、家事査定、弁護士費用、調査、銀行手数料、記録料：証書とモーゲージが含まれます。
- 建設費：町の許可、材料費、労働コスト。
- 保有費：保険料、税金、貸付金の支払い、可能な公益費。
- 売却時の閉鎖費用：弁護士費用、おそらくは移転税、不動産手数料、記録料：証書および住宅ローン、町の検査手数料：可能な市民証明書、市町村が要求する場合はCO、買い手のクレジット：不動産に間違ったことがあるので、買い手はこれらの問題を解決するためにあなたから信用を要求する可能性が高いです。
あなたの利益動機は何ですか？
あなたはすべての仕事と家をフリップして5,000ドルを稼ぐリスクがあるとは思わないでしょう。したがって、フリップからあなたの理想的な利益目標を決める必要があります。すべてが言われていたら、$ 20,000を作りたいですか？ $ 50、000？ 100ドル、000？あなたがどれくらい作りたいかを知ることは、あなたが家を買う余裕がある価格を決定するのに役立ちます。
あなたはまた、利益を得るためにキャピタルゲイン税を支払わなければならないかもしれないことにも注意してください。あなたの所得格差に応じて、何も支払わなければならない場合や、あなたの利益の20％をUncle Samに支払う必要がある場合があります。 1031 Exchangeを行うことで、このコストを延期することができます。
理想的な購入価格の決定
プロパティの修理後の価値、プロパティの改装に要したおおよその費用、およびあなたが作りたい金額を決定したので、あなたが望む最大額を決定することができますプロパティのために支払う。
修理後の値
- マイナスコスト
- マイナスの利益の動機
=理想的な購入価格
これはあなたが申し出を行い、受け入れられることを希望するポイントです。あなたはこの数字に到着するために多くの作業を行っていますので、あなたがオファー価格を上げるかどうかを不動産業者が揺さぶらないでください。プロパティはあなたのものです。あなたが財産のために支払う金額は、あなたが失う潜在的な利益の1ドルです。覚えておいて、あなたは購入のお金です。
キー2：素早く脱出する
不動産を反転させるという目標は、利益を上げ、できるだけ早くこの利益を上げることです。優れた投資家は、不動産市場が一杯になることができることを知っています。任意の数の要因があなたの財産の価値を劇的に低下させる可能性があります。これには次のものが含まれます：
- 金利の上昇： 金利が高い場合、人々は家庭で過ごす余裕がありません。毎月の住宅ローンの支払いが高くなるため、購買力が低下します。金利が上昇するにつれて、住宅価格はこの購買力の低下を調整するために下がります。
- 季節の変化： 家の購入時期は、夏休みにピークになります。家族は新しい学年が始まる前に移動したい。あなたが早い春/夏の急いで市場にあなたのフリップを持っていない場合は、自分自身に多くのお金を要することができます。
- 在庫の増加 ： あなたの家の価値に影響する可能性のあるもう一つの要因は、地域の過剰在庫です。これが起こる1つの理由は、町の大企業が閉鎖され、人々が市場に移転して移転できるようになる場合です。 3寝室、2寝室$ 250、000牧場には非常に多くのバイヤーがいます。市場に5つがある場合、すぐに売れるようにするには、価格を下げる必要があります。
- 地区の差し押さえや売り上げ： 残念ながら、隣人をコントロールすることはできません。短期間の販売と差し押さえは、あなたの家の価値を低下させます。
- 自然災害： あなたはまた、マザー・ネイチャー をコントロールできません。 ハリケーン、竜巻、および野火は地域を荒廃させ、住宅価格を同じように荒廃させる可能性があります。
- 学校の格付けの低下： 学校のシステム評価が下がると、近隣は潜在的な購入者にとってあまり望ましくなりません。
- 経済の低迷： 経済が崩壊すると、住宅価格も低下する。少数の人々が家を買うことができ、少ない人は家を買うことができ、少ない人は家を買うことができません。
- 環境問題/電力線： 土壌のラドンや他の化学物質のレベルが上昇し、裏庭や街中を流れるパイプラインで建設されている電力線によって、あなたの家を売ることが難しくなります。
キー3：あなたが作業しているチームがあなたを壊したり壊すことができます
成功した不動産の転売はすぐに行われ、適切な価格で行われます。間違った請負業者、デザイナー、またはRealtorを採用すると、フリップをすぐにフロップに変えることができます。理想的には、時間を無駄にすることがないように、プロパティを閉じる前に信頼できる個人のチームを配置することが理想的です。
デザイナー：
あなたの改装のためにデザイナーを雇う場合は、彼がそのエリアに精通していることを確認する必要があります。あなたがやりたい最後のことは、過度の改善です。すべての家庭にカルカッタ大理石とブラジルの硬材の床が必要なわけではありません。素晴らしいフロアプランとクリーンなデザインでお金を稼ぐことができます。キッチンやバスは家を売るが、ほとんどのバイヤーは$ 400の蛇口と$ 40の違いを知らない。
市場を知ることは、この分野でどのようなバイヤーが探しているのかを判断するのにも役立ちます。この地域には、多くのシングル、新婚者、小さな子供がいる若い家族、家族の設立者または空の巣箱が多く集まっていますか？これは、リフォームの最善の方法を決定するのに役立ちます。別のベッドルームを追加する必要がありますか？子供のためのファミリールームに焦点を当てる？マスタースイートが主なドローになるのでしょうか？
請負業者：
これには、電気技師、配管業者、サイダー、屋根業者、HVAC請負業者、画家、舗装業者など必要なものが含まれます。あなたは最高の価格を得るために複数の入札をしたいと思っていますが、最高の価格が常に最高の品質の仕事ではないので、資格をチェックしたいと思っています。初めはお値打ちだと思うかもしれませんが、請負業者の厄介な作業を修正しようとすると、より多くの時間とお金を費やしてしまいます。
請負業者は、行なわれるべき修復のために町と一緒に持ち出されなければならない必要な許可を理解していることを確認する。街は許可を処理するのにどれくらいの時間がかかりますか？承認されなければならないゾーニングの問題はありますか？町の許可問題は数カ月間雇用を維持し、潜在的な利益をすばやく減らすことができます。
請負業者はまた、仕事の所要時間を過小評価することで有名です。作業を完了するために請負業者に期限が設定されていることを確認してください。時間通りに完了していないこれらの仕事には、予算内にコンティンジェンシーファンドを含める必要があります。
不動産業者：
不動産業者との売却、または不動産の売却を試みますか？あなたが不動産業者と一緒に販売する場合は、売却時に手数料を考慮してください。
不動産会社を選ぶときは、不動産売り場を知っていることを確認する必要があります。あなたが過去に不動産業者と働いたとしても、その特定の市場には最適ではないかもしれません。
さらに、多くの不動産業者は、簡単な売り上げをすることに興味があり、必ずしもトップドルの家を売るとは限らない。あなた自身の研究を行ったことを確認し、不動産業者があなたが家のために得ることができると感じている数に心地よく感じるようにしてください。あなたは素早い販売を望んでいますが、あなたはテーブルにあまりにも多くのお金を残したくありません。