クリエイティブな不動産ファイナンス

不動産の創造的資金調達は1970年代には非常にホットな話題でした。クリエイティブファイナンスのパイオニアの伝説の多くは今では死んでいると信じるのは難しいですが、ピーク時にはどんなクレイジーライドがあるのでしょうか。

1970年代後半に金利が18％に上昇したとき、多くの買い手は不動産市場から追い出され、創造的な資金調達が必要になった。販売のための家屋の多くには、OWCという頭字語が付​​いていました。所有者が運ぶことになります（所有者の資金調達）。

この期間中、何かとすべてが創造的な資金調達の姿勢で行われました。ペースが非常に激しかったので、多くの代理店は、彼らが集めた取引の種類が合理的であるかどうかを検討するのをやめました。たとえそれが良い考えではなかったとしても、考えられる可能性のあるプロセスについては、しばしば利用されていました。

クリエイティブファイナンスオプションの種類

• オフショアの外国信託。 一部の人々は、今日でも海外の外資系企業のもとで働いていますが、IRSがそれを見つけたら、これらの人々は刑務所に入るかもしれません。高価なイタリアの訴訟で急いで話をしているセールスマンが何を言っているかにかかわらず、IRSはオフショアの外国の信託に親切には見えません。オフショアの外国信託は、秘密に他の国にお金を移動する方法です。税金詐欺師は、その外国に住む信託に不動産を購入させる。
• 取引の対象となります。 多くのローンは加速を求める疎外条項を持っていなかったため、バイヤーは既存のローンの支払いを引き継ぎ、売り手の名前をローンに残してもかまいませんでした。ウワ銀行は、買い手が資金調達対象の住宅を購入したときに、より低い金利に固定され潜在的な借り手を失うことを好まなかった。貸し手は売却のためにローンを借りることができるため、被貸付人に電話することができるため、件名との取引は今日は危険です。言うまでもなく、ほとんどの売り手は、サブジェクトとの取引に関連する負債を望んでいません。

• 想定される貸出金。 いくつかのタイプの住宅ローンは、新規購入者が既存の所有者のローンを引き受けることができることを公に宣伝していました。買い手がローンを引き受ける資格がある場合、銀行は売り手を責任から解放した。ローンの前提は、当時のバイヤーに貸し手の手数料の何千ドルも節約し、多くの売り上げはこれらの条件のもとで迅速に終了することができました。今日、利用可能な仮定貸出金はほとんどない。
• 土地契約。 土地契約の問題は、取引を保証するタイトルの保険会社を見つけることです。言うまでもなく、買い手に公正な権利を与える土地契約は、ほとんどのローンに疎外条項が含まれているため、一般的に根底にある抵当権を含んでいません。土地契約は、家が売り手によって自由にかつ明確に所有されているときに最もよく使用されます。
• 売り手担保モーゲージまたは信託証書。 売り手が財産を完全に所有しており、借り手の資金調達を望む場合、使い易い手段は抵当権または信託証書です。各州は抵当権または信託証書を記録するのが慣例かどうかについて独自の法律を持っています。例えば、カリフォルニア州では、約束手形を確保するための譲渡義務と信託義務が一般的に使用されています。

ドッド・フランク法と住宅購入に関するクリエイティブ・ファイナンシング条項

ドッド・フランク法は、2010年7月に法律が施行されたドッド・フランクのウォールストリート・コンシューマー・リフォームおよび保護法の短縮言葉です。下院議員のバネット・バーニー・フランク議員とクリストファー・ジョン・ドッド上院議員、ドッド・フランク法は金融規制の大幅な変更をもたらし、貸出法上の真実を改正しました。この包括的な変容は新しい機関を創り、多くの法律を変えました。

ドッド・フランク法を打ち負かすことなく、死んだ猫を資金調達することはできません。私はこの参照のために貧しい猫にお詫び申し上げます。それはフレーズがうまく合うことです。

ドッド・フランク法の一部は、売り手の融資に関連しています。過去に容易に許可された特定の種類の資金調達を規制し、禁止する。誰かが不動産免許証を持っている限り、誰かがローンを手配して支払いを受けることができた1970年代の自由揺れ動く日々とは異なり、今や個人はモーゲージローンオリジネーターとして免許を取らなければなりません。売り手は、1年に3つ以上の不動産について所有者の融資条件を延長しない限り、免除されます。他のルールは次のとおりです。

• 売り手は家を建てていない限り、所有者の融資を申し出ることができます。これにより、住宅建設業者は所有者の融資を行うことができなくなります。
• バルーンの支払いはありません。創造的な資金調達を提供するための好きな方法は、一般的に、3年または5年という短い期間のローンであり、最後にバルーンがあり、バランス全体が支払期日に到来することになります。所有者融資ローンは現在償却されなければならない。
• 売り手は、起こった買い手に所有者の資金を提供することはできません。売り手は、購入者が家を購入し、ローンを返済する資格があると判断する責任があります。これは、売り手が買い手の信用調査レポートを実行する必要があることを意味する可能性があり、おそらく信用不良の住宅購入者をすべて排除することになります。
• 貸出金は、合理的な年間増加と合理的な生涯制限を条件として、5年後に固定金利または調整可能でなければならない。
• 所有者融資ローンは、連邦準備制度理事会が定めた他の基準を満たさなければならない。しかし、それは多くの創造的な資金調達の努力を止めるノーバルーンの要件です。一部の売り手と買い手のための解決策は、リースオプション売却であるかもしれません。

クリエイティブファイナンスを通じて家を購入する前に、法的助言を受けてください。

執筆時点では、Elizabeth Weintraub、BRE#00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。