銀行による差し押さえまたはREOの購入方法

差し押さえを買うことを考えていますか？どのように家屋が差し押さえに終わるのかについて、まず少し勉強することが役立ちます。

銀行は、銀行が差し押さえによって家を買収したため、不動産を所有しています。銀行の本の家はREOと呼ばれ、「所有されている不動産」の頭字語です。銀行が差し押さえによって不動産譲渡を受けたときに、既存の住宅ローンの最低額または銀行が意図的に最低入札額を入札する裁判所の措置を誰も出てこなかったので、しばしばそれが起こることを理解してください。

銀行は、以前の抵当権者によって銀行に一度支払われた金額の在庫を公開市場で売却したい場合、特に差し押さえが有益であるかのように聞こえることはありません。しかし、ここにREOがあなたに利益をもたらす理由は少なくとも2つあります。

• 2つのローン（当時は一般的です）がローンに確保されていた場合、第2の貸し手は時折弁済しません。第2の貸し手が第1の貸し手への後払いをしておらず、それ自体の差し押さえ手続を開始した場合、第2の貸し手は差し押さえで抹消される。多くの第2の抵当権は、元の市場価値の20％以上を占めています。- 2 - >
• 銀行はしばしばその在庫に座りたくありません。裁判所での差し押さえ売却中に投資家や住宅購入者から最低入札額を受け取っていないため、REOの家賃をそれほど減らさずに済む可能性があります。内部会計によります。

REOリスティングエージェントの検索

差し押さえを見つけるためにオンラインで入手できる場所はたくさんあります。しかし、MLSでも見つけることができます。バイヤーの代理店にMLSの「REO」を検索するように依頼すると、非常に少数の不動産業者があなたの近所で販売するREOのリスティングに特化していることがわかります。

<！ REOリストのエージェントについてのヒントは次のとおりです。

ほとんどのREOリストエージェントはREOのみをリストし、他のタイプのプロパティはリストしません。

• REO上場代理店は、その代理店が大量に取引され、時には資産マネージャーが減額されることがあるため、銀行の業務の代償として銀行に割引を与えることがよくあります。

• REOリストエージェントは、多数のREOを販売するか、またはデュアルエージェントとして営業することによって収益を上げます。二重代理店の下では、REO上場代理店は、上場手数料と買い手代理店の両方の手数料を獲得します。買い手の代理人を引き付けるために、多くの銀行は買い手の代理人に手数料のより大きな割合を提供し、一方、上場代理店の手数料を割り引く。

• REOリストエージェントは、一般に売り手を表し、買い手を表しません。自分の表現が必要かどうかを考えてみてください。 REOリストエージェントは、彼らが行うビジネスの量のために、典型的にはトッププロダクションエージェントである。彼らは通常、バイヤーとの作業に多くの時間を費やすことはありません。

• 一部のREOリストエージェントは、フィールドコールのアシスタントを雇うほど忙しいです。多くの人は自分の携帯電話番号を知らないので、コミュニケーションが難しくなります。

• 買い手の代理店を雇う

• 銀行と直接交渉する経験がない限り、自分の買い手の代理店を雇うことでより良い代理人を得ることができます。

  エージェントを選択する前に、いくつかを選択し、不動産エージェントにインタビューして、適切なものを見つけることができます。

• 購入者の代理人は、あなたの利益を守る責任があります。

買い手の代理人は売り手ではありません。売り手が彼らの手数料を支払っているときでも。

買い手の代理人は一般に売り手によって支払われる。つまり、購入者の代理店を雇う費用はかかりません。

• 購入者の代理店は、購入者のブローカー契約に署名するよう依頼する場合があります。ブローカー契約により代理店の任務が示され、手数料の支払人が指定されます。

• REOの経験があるバイヤーの代理店との作業を検討してください。

• REOとの交渉

• リスティングが市場で比較的新しい場合、銀行が要求価格から大幅に逸脱しない可能性が非常に高い。 30日以上市場に出回っている家庭でオファーをすると、より大きな交渉力を得ることができます。

  ここにヒントがあります：

• 銀行は、タイトルとエスクロー会社とのバルク・レートの割引について交渉します。銀行のタイトル/エスクロー会社を使用することを選択した場合、それらの会社が請求する料金を確認してください。一般的に、銀行が支払うのではなく購入者が支払った手数料は、タイトルとエスクローが購入者をより多く請求することによってその割引を補うため、高くなります。

多くの銀行は、買い手の典型的な終値を支払うことから離れる傾向にあります。移転税、郡および州の手数料などの一部の手数料は、銀行ではなく買い手によって負担されます。銀行は害虫の報告、修理、または家の保証計画をしばしば支払うことはありません。

一部の銀行は、すべての条件が両当事者間で口頭で合意されるまで、カウンターオファーに署名しません。

• 銀行が標準購入契約に独自の購入契約または補遺を引き出すことを期待します。あなたがそれを理解していない場合は、完全にお読みいただき、不動産弁護士に相談してください。あなたは、銀行の弁護士がその契約を結んだと賭けることができ、それはあなたの好意ではありません。

• 銀行が払い戻しをして申し立てを拒否された場合は、さらに30日ほど待ってから、元の日付を交わして新しい日付を挿入して、元のオファーを再提出します。

• 銀行からの申し込みへの返答があった場合、10日ほど待つことがあります。我慢して。いくつかの銀行が対応するのに長い時間がかかることは夢中に聞こえるが、それは可能だ。

• 銀行は、あなたの資格を得るために、あなたに融資申請書を提出するよう求めるかもしれません。しかし、あなたはその銀行から融資を受ける義務はありません。

• 所定の決算日までに終了できない場合は、銀行は、その日を過ぎた日ごとに違約金を請求する場合があります。オファーを提出する前に、あなたの貸し手からの貸出前許可書を持っていることを確認し、予期しない延期に陥ることなく貸し手から融資を受けるという保証を得る。

• あなたは "そのまま"家を買うように求められるでしょう。差し押さえを買うことには欠点があります。あなたのオファーを家の検査の対象にしてください。一部の売り手は差し押さえの家からのデフォルトストリップ資産を持っています。

• 執筆時点では、CalBRE#00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。