既存融資の対象となる買い物

金利が低い場合、住宅購入者は取引の対象にならない傾向があります。しかし、金利は、買い手が資金調達の対象となる買収提案をするかどうかを判断する唯一の要因ではありません。

購入対象は何ですか？

「対象を購入する」とは、既存の住宅ローンの住宅を購入することを意味します。

売り手が既存の住宅ローンを払い戻さず、買い手が支払いを引き継ぐことを意味します。既存の住宅ローンの未払い残高は、購入者の購入価格の一部として計算されます。

買い手が住宅ローンの対象となる住宅を購入するのはなぜですか？

購入の主な理由は、売り手の既存の金利を引き継ぐことです。現在の金利が7％で、売り手が5％の固定金利を持つ場合、その2％の変動は買い手の毎月の支払いに大きな違いをもたらす可能性があります。

• 5％利率の200,000ドルのモーゲージは、1ヶ月に1ドル、073. 64の支払いで償却される。
• 7％の金利の200,000ドルのモーゲージは、1ヶ月あたり330ドル60ドルの支払いで償却されます。
• これらの状況下でバイヤーに支払う毎月の節約額は$ 256です。 96または$ 3、083. 52 /年。

第2の理由：売り手が買い手の信用報告書を引き取ることを決定しない限り、一般的に買い手は資金調達の対象となるときに家を購入する資格はありません。

売り手が喜んでいる場合、信用不良の買い手であっても、自宅の主題を購入することができます。

オプションの対象となる3つのタイプ

販売対象は必ずしも所有者の資金調達を伴うものではありません。売り手が何らかのタイプの資金調達を行っているかどうかは、売り手がモーゲージをラップしているかどうか、および/または買掛金額と購入価格のどちらをラップしているかによって決まります。

• 現金貸出の対象。

  最も一般的なタイプの対象は、購入者が購入価格と売り手の既存の貸出残高の差額を現金で支払う場合です。たとえば、売り手の既存のローン残高が$ 150,000で、販売価格が$ 200,000の場合、買い手は売り手に現金で$ 50,000を渡さなければなりません。

• 売り手の買い戻しを伴うストレートな被告。

  売り手または買い手の資金調達とも呼ばれる売り手の買い戻しは、最も一般的に第2の住宅ローンの形で行われます。売り手の持ち越しは、土地契約またはリースオプションの売買手段とすることもできます。

  たとえば、販売価格が200,000ドルで、既存のローン残高が150,000ドルで、バイヤーが20,000ドルの前払いをしている場合、売り手は残り​​の30,000ドルを個別の金利および当事者間で交渉される条件。買い手は売り手の貸し手に1回の支払いを行い、売り手とは異なる金利で別々の支払いを行うことに同意する。

• のラップアラウンド。

  売り手が既存の住宅ローン残高でお金を稼ぐので、売り手に関心の取消を与えるラップアラウンド対象。既存の住宅ローンが5％の金利を保有しているとしましょう。販売価格が$ 200,000で、買い手が$ 20,000を差し引いた場合、売り手の持ち越し額は180,000ドルになります。6％の率で、売り手は既存の住宅ローン$ 150,000と1％を6％買主は$ 180,000で6％を支払うことになります。

対象と貸出金額の差額

取引対象には、売り手も買い手も、売り手は不動産を売却し、買い手は現在支払いを行っています。買い手は、ローンを引き継ぐための銀行の許可を得ていない。貸し手は貸し手に疎外の場合に貸付を加速させる権利を与える彼らの抵当権と信託行為に特別な言葉遣いを置く。

銀行はこれらの貸出金を支払時に支払う予定ですか？場合によります。特定の状況では、一部の銀行は単に誰か（誰でも）が支払いをしていることを喜んでいる。しかし、銀行は抵当権または信託証書の加速条項のために権利を有する。それがバイヤーにとって危険な状況になっているのです。買い手が銀行の需要に応じてローンを返済できない場合、銀行は差し押さえを開始する可能性があります。買い手がローン仮定を行う場合、買い手は銀行の許可を得て正式にローンを引き受ける。これは、売り手の名前がローンから削除され、バイヤーが他の購入のお金のローンと同様に、ローンの資格を持つことを意味します。一般的に、銀行は融資の前提を処理するために買い手に仮定料を請求するが、従来の融資を受けるための手数料よりもはるかに少ない。 FHAローンはローンの仮定を可能にするが、ほとんどの従来のローンはそうではない。

執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE#00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。