2005年より前に、売り手はFHAローンを購入していたバイヤーからの申し出を受け入れることに時々戸惑うことがありました。主な理由は、ローンが終了する前にFHAが多すぎる修理を必要とし、売り手はしばしばFHAの修理代を支払うことでした。それ以来、FHAの修理指針は軟化しています。
FHA修理を行う必要があるのは必ずしも売り手ではありません。バイヤーの購入オファーがどのように書かれているかによって異なります。
たとえば、売り手がFHA買い手に売り出すことに躊躇している場合、売り手が同意する修理にバイヤーの代理店が限度額を指定することができます。または、売り手の許可を得て、買い手が自らの貸し手が必要とする修理を行うことは無料です。
従来のローンからFHAローンに切り替えたサクラメントのバイヤーの事例を取り上げる。バイヤーが心を変え、FHAローンを取得しようとしていることを売り手に通知したとき、売り手は、買収者が評価で要求されたFHA資金調達条件の修理を行う責任がある場合にのみ合意した。
FHAは、ガレージと家の間のドアを交換するようにしました。これは、付属ガレージの既存のドアが耐火性ではないためです。彼女は煙探知器も設置しなければならなかった。これは当時の大きな費用のようには見えなかったが、家とガレージの間の出入口は標準的な幅ではなかった。これは、標準ドアに合うようにドアフレームを改造しなければならないことを意味していました。
彼女の総経費は約700ドルでしたが、鑑定人には150ドルではなく、費用がかかります。
FHAのガレージ修理
FHA修理ガイドラインは絶対的なものではなく、引受人は追加の修理が必要です。赤い旗は、しばしば改装ガレージです。変換されたガレージの内部を解体する必要があるかどうかは、鑑定人と引受人の責任です。
鑑定士には、ガレージの変換や解体費用の控除を行わずに家の価値を単純に評価するオプションもあります。
許可されていない追加のFHA修理
FHAの最大の修理問題は、
- 健康と安全の問題
- 財産の安全を保護すること、および
- 財産の構造上の健全性です。多くの場合、許可されていない追加や改造はコード化されていません。 FHAは、これらの項目をコード化することを要求するだけでなく、FHAが要件を満たさずに融資を承認することを決定した場合、FHAは審査において許可されていない項目の価値を考慮しません。
FHA修理ガイドラインも貸し手オーバレイの対象となります。 FHAは許可されていない構造を承認するかもしれないが、貸し手の投資家ガイドラインは、FHAローンが許可されていない追加や改造のために拒否される可能性がある。
FHAローンを終了する前に完了しなければならないFHA修理の種類
1978年以前に建てられた家庭の塗料を剥がす。
- 塗装されていないダウンスパーと雨樋が壊れています。
- 解体を必要とする戸外の腐敗。
- 正しく開閉しない外扉。
- 露出した配線および露出したジャンクションボックス。
- 主要な配管問題と漏れ。
- 作動不能なHVACシステム。
- 屋根が漏れているか欠陥がある、3年未満の平均余命を持つ屋根、揺れの上の構図。
- 有害かつ有害な有害生物。
- ポーチ上の窓の敷居、軒、支柱を腐ってしまう。
- 通常、コンロなどの家庭で販売されている機器がありません。
- 最小のサイズの窓がない寝室、または釈放されない柱のある寝室。
- 基礎または構造上の欠陥。
- 濡れた地下室。
- クロールスペースに立っている水の証拠。
- 使用不可能な台所用品。
- 空のプール、プールのないプール、蚊魚のプール。
- 画面をリッピングしました。
- 給湯器には圧力リリーフバルブがありません。
- 柵を傾けたり壊したり。
- 締め切り前に修正する必要のないFHA修理の種類
1978年以降に建てられた家庭で塗料を剥がす。
- 窓が割れている。
- 垂れ下がる蛇口のようなマイナー配管の欠陥。
- 手すりがありません。
- 1978年以降に建てられた家屋の壁の敷物が損傷しました。
- カーペットが摩耗しているか、床仕上げが不良です。
- まだ開け閉めしているビートアップまたは損傷した外部ドア。
- 歩行障害：歩行の歩行など。
- 家の下の瓦礫の除去。
- 卑劣な出来映え。
- 前または不活動の有害動植物の証拠。
- 平らな屋根の交換。
- 地方の管轄区域または水域で必要とされている場合を除き、井戸の検査は汚染の疑いがある。
- 私は最近、軒先をペイントし、パティオのペルゴラから乾いた腐敗を取り除くか、またはペルゴラを取り除くかのいずれかを要求するローン条件を受けました。売り手への私の提案は、乾燥した腐敗を置き換えるのではなく、ペルゴラを取り除くことでした。彼は代わりにペルゴラをペイントすることを決め、査定官はそれを渡した。だからあなたは決して知らない。
執筆時点では、CalBRE#00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。