あなたの賃貸物件を売却可能にする

賃貸物件を購入したときに一定の手順を踏んでいたのと同じように、賃貸物件を売却したいときには、ある程度の準備をしなければなりません。あなた自身とあなたの財産を手に入れることは、素早くあなたの財産を売る最高のチャンスを与えるのに役立ちます。あなたの財産を市場に出す前にあなたが取るべきステップは次のとおりです。

書類

収入と経費レポート： 賃貸物件を売却する前に、すべての財務情報を確実に整備したいと考えています。

収入と経費の報告書を準備することで、あなたと潜在的な買い手があなたの財産の価値をよりよく把握できます。

所得： この収入と経費報告書には、毎月、毎年財産が受け取ったすべての収入を記録することが望ましいでしょう。これには、テナントの毎月の賃貸料、駐車場、洗濯機と乾燥機の使用料、または賃貸料が含まれています。

経費： 収入と経費報告書には、あなたが1年間に費やした金額も含まれていなければなりません。これには、

• 財産税
• 保険金支払額
• 給水および下水費：あなたが公益事業を担当する場合。
• 電気料金：あなたが公益事業を担当する場合。
• ガス料金：あなたが公益事業を担当する場合。
• 石油料金：あなたが公益事業を担当する場合。
• メンテナンス：ほとんどの投資家および/または不動産業者は、メンテナンスの割合を見積もります。伝統的に、この金額は総営業利益の5％です。メンテナンス費用は、物件の大きさ、物件の年齢、外部空間の量によって異なります。造園費用、旧式または不具合の備品、ドアロック、窓、ひび割れたタイル、配管漏れ、屋根漏れ、または揺らめいた手すりのようなものを含めることができます。
• 空室費用：ほとんどの投資家は空室率も考慮に入れます。不動産の種類によっては、この数値は総営業利益の5〜10％になると予想されます。空席費用には、レンタル広告を掲載するなど、不動産を販売するための費用や、税金や保険などの財産を保有する費用が含まれます。

収入、経費および財産管理に関連する文書を収集する

収入および経費報告書からの項目： あなたの賃貸物件を売却する前に、あなたが含まれている品目のハードコピーを探してください収入と支出の報告書。前年度からこれらの声明を集めたいと思うでしょう。これには、すべての公共料金、保険証書、不動産税、住宅ローン支払い、賃貸料、維持費などが含まれます。

これらの領収書をすべてスキャンしてデジタルコピーを作成する必要があります。これにより、すでに電子的に利用可能になっているので、潜在的な購入者、弁護士または不動産業者にアイテムを送ることが容易になります。

すべての該当するリースのコピー： 現在のテナントのすべてのリース契約のコピーを収集したいと考えます。これは、現在の賃貸料と賃貸期間を確認するために使用されます。

物件の最近の改善点のリスト： 近年物件の改善点をまとめてください。たとえば、新しい屋根をつけたり、炉を交換したり、キッチンを改装したりしましたか？また、作業が完了したおおよその日付と、おそらく改善のおおよその値を含めることもできます。

あなたの改善リストには、説明的な形容詞を追加したいと思うでしょう。例えば、改装されたキッチンというよりは、灰色のシェイカースタイルのキャビネット、白い花崗岩、斜めの地下鉄バックスラッシュなど、改装されたキッチンと言うより魅力的かもしれません。

また、行われた作業の証拠も見つけてください。これは、請求書のコピー、仕事のための契約書またはその他の領収書である可能性があります。

不動産のリスティング詳細をまとめるときに、不動産業者はこの改善リストを頻繁に使用します。したがって、このリストは可能な限り徹底する必要があります。

任意の許可証の写し： 最初にすることは、あなたの財産に開かれた許可がないことを確認することです。あなたの町に応じて、この要求を直接電話でもオンラインでも行うことができます。これは公開公開記録要求として知られています。

不動産に開設許可がある場合は、売却前に閉鎖する必要があります。どの作業を完了する必要があるのか​​を判断し、作業を完了するためのライセンス契約者を雇い、町の検査官が出て、許可を取り消すように作業が完了したことを確認する必要があります。

あなたは、財産に関してこれまで完成した作業のためにすべての許可証のコピーを集めるか、入手するべきです。あなたの町は、その財産のために記録されたすべての許可証のコピーをあなたに提供することができます。

利益の潜在性を判断する

あなたの財産を売却した場合、潜在的にどれくらいのお金があるのか​​を把握するために財政を評価する必要があります。 1。あなたの住宅ローンにはどれくらいの義務がありますか？前払いのペナルティはありますか？ 2。あなたの財産の売却中にあなたが責任を負う閉鎖費用を知っています。これには、売却時の移転税、売却時の不動産手数料、記録料および弁護士費用が含まれます。 3。あなたの税金の基礎が財産のために何であるかを知っているので、税金がどのくらい払うつもりであるかを知ることができます。税金基準が何であるかは、会計士に相談してください。

一般的に、あなたの基礎は、購入価格、閉鎖費用および改善額などの特定の年度に償却されていない財産に入った経費のすべてを、減価償却で償却した額年。4。あなたの財産の大まかな市場価値が何であるかを知る。あなたは、昨年あなたの地域で販売していた2つまたは3つの匹敵する不動産を見つけるべきです。これらの数字を使用して、あなたの財産が販売されるべき価格帯の大まかなアイデアを得ることができます。 5。不動産の大まかな市場価値から、住宅ローンに残した金額から、売却時にどれくらいのお金を払うかを決定するために不動産を売却する閉鎖費用を引いてください。 6。その後、あなたは、キャピタルゲイン税でどれくらいのお金を払うべきかを決定する必要があります。これを行うには、あなたの財産の販売価格からあなたが計算した税率を引いた値を取るでしょう。この金額は、キャピタルゲイン税の拠出金を決定します。あなたが売却時にわずかなお金で逃げるシナリオがあるかもしれないが、財産の所有権全体で行われた減価償却控除のために、キャピタルゲイン税が大幅に増えるシナリオがあるかもしれないので、あなたの会計士と話してください。

メンテナンス

メンテナンスの遅延：

販売する前に、あなたの財産をできるだけよく見たいと思うでしょう。これは、保留していたメンテナンスの問題に対処するときです。これには、一般的なエリアを塗りつぶしたり、造園を改善したり、魅力を抑えたり、実行中のトイレを修理したり、蛇口に少量の水を垂らしたりすることができます。

資本の改善：

また、売却前に資本の改善を完了することが価値があるかどうかを判断する必要があります。改善はコストよりも大きなリターンを生み出しますか？たとえば、市場レートよりも低い価格で新しい屋根をプロパティに置くことができますか？

不動産にもっと多くの資金を投資することは理にかなっていますか？あなたがそのような改善をしなければ、それは販売の可能性を減らすでしょうか？悪い屋根、腐敗しているデッキや壁の穴が、誰かが財産を購入するのを妨げるだろうか？

一般的なヒント

テナントに通知する： 実際に賃貸物件が市場に出ている場合、見込み客は敷地を見ているときに少なくとも1つの賃貸ユニットを入力する必要があります。したがって、テナントにあなたが物件を売却することを通知する方法と時期を決定する必要があります。あなたの財産の大きさによっては、すべてのテナントにあなたの財産を売却する意思を通知する必要はありません。あなたはアパートを将来のバイヤーに見せたいテナントに通知するだけです。

テナントは、物件が売りに出ることを聞いて恐怖を感じることがあります。彼らは、売却時に移転することを心配している。彼らはまた、新しい家主がどのように財産を管理するのか心配しています。一部のテナントは、これを合理的で不合理な問題のために家主に対して逃げる機会として使用しますので、テナントに将来のバイヤーと対話させることに注意してください。 空きを埋める：

販売する前に、あなたの財産を100％占有するのが理想的です。欠員がある場合は、すぐに欠員を埋めるために角を切らないでください。あなたがまだ完全なスクリーニングプロセスに従っていることを確認してください。

あなたの不動産がすぐに売れない場合は、あなたが不動産に入居したすべてのテナントに執着します。あなたはまた、一番上に見える必要があるときにプロパティを破損するかもしれない不動産に問題のテナントを配置したくありません。悪いテナントが占有しているユニットより空きユニットを持つ方が良いです。

インタビューの不動産会社： 不動産会社を探すには不動産業者を探す必要があります。あなたがすでに過去に仕事をしていた不動産屋があれば、あなたはすべて設定されています。

そうでなければ、いくつかの不動産業者にインタビューする必要があります。あなたが売っている不動産の種類と地域を専門とする不動産業者を探すことが重要です。一家の家やコンドミニアムは専門的な人を必要としないかもしれませんが、多世帯、小売物件、複合使用物件、またはよりユニークな投資の場合は、売却しようとしている不動産タイプを売る人を探してください。弁護士が離婚、税法控訴、法律など特定の分野に特化しているのと同じように考えてください。

市場に出すのはいつですか？ 投資不動産は、主要住宅を住宅所有者に売却するのと同じルールに従いません。通常の住宅市場は、家族が新学年前に新しい家に入ることを試みているので、春には最強です。

一般に、投資不動産を売却するためには、その年のいつでも可能です。休日や夏季にはアクティビティが低くなることがあります。