ビデオ: 不動産投資 レオパレス２１はどうなのか？ 2026
所得を生み出して不動産に投資する人は、不動産の価値を決定する方法が必要です。他の不動産の純営業利益およびそれに類する特性を用いて最近の売却価格を計算することによって、現在の市場価値を所得に基づいて決定するために資産化率を決定し、次に適用する。
難易度：
簡単 所要時間： 5分
方法は次のとおりです。 アパートなどの所得の最近の売却価格を取得します。
例：ユニットアパートプロジェクト6件が$ 300,000で売却された。
-
同じアパートメントプロジェクトでは、純営業利益、または所有者が実現したネットレンタルを決定します。すべての営業費用は減額されますが、モーゲージは減額されません。したがって、この計算では、現金を支払ったかのようにプロパティが評価されます。
例：費用（純額）後の賃料収入は$ 24,000です。 - 純営業利益を販売価格で割り、キャップレートを取得します。
例：$ 24、000 / $ 300、000 =。 08または8％（資本化率）
-
必要なもの：
電卓
同等の特性は価格と純収入を売却した。
- 投資家がキャップレートを使用するには2つの方法があります。 1つは、最近販売された比較可能な不動産の現在の時価総額に基づいて売却したい不動産を評価することです。
- もう一つは、購入を検討する際に、物件の提示価格が合理的であるかどうかを判断することです。
販売 - 値段を知る必要がある
あなたは小さなアパートプロジェクトを所有しており、売りたい。あなたはあなたのものに似ているエリアで最近販売された物件を集めます。彼らはより多くのまたはより少ないユニットを持つことができますが、あなたは売りたいものとできるだけ類似したプロパティを見つけることを試みます。
あなたは過去3ヶ月または4ヶ月以内に売却した3つの不動産を見つけます。難しい部分は、純営業利益（NOI）を見つけることができることです。時にはリストに掲載されている場合もあれば、そうでない場合もあります。しかし、商業用不動産業者からこの種の情報を得ることができます。
あなたは3つのプロパティキャップレートを取得し、平均9. 2％。あなたの財産のNOI、純営業所得は$ 31,000です。今度は、NOIをキャップレートで除算します：
$ 31,000 / 092 = 336ドル、957あなたの財産の価値。
あなたは、物件を求めて市場に出すことを希望する価格を決定することができます。
物件の購入または物件の比較を検討する
物件を比較する際には、上場物件を扱っているので、NOIを取得してそれぞれの上限値を計算することができます。次に、それらを比較して、どちらが最良の購入をするかを見ることができます。しかし、費用や賃料をチェックすることは賢明です。費用を削減したり賃料を引き上げたりする機会があれば、トップに上がるかもしれません。
その話題では、マネージャーの中にはたいていそうではありませんが、怠惰で怠け者である人もいます。しかし、同等のキャップレートの物件をチェックアウトしている場合は、物件の種類と大きさが異常に高いことがあります。
または、賃貸料が同等の不動産の市場レートを下回っていることがあります。これらの状況のいずれかが修正されれば、キャップレートが上昇し、より良い財産になります。
買収 - 財産の価値を知る必要がある
我々は今取引の反対側にいる。私たちは特定の小規模なアパートプロジェクトを見ており、495,000ドルで販売されています。問題は現在の市場で価値があるのか、それとも価格が高すぎるのでしょうか？
比較可能な財産と平均売却上限が再び得られる。私たちの9,2％をもう一度使ってみましょう。この物件のNOIが39ドル、500ドルの場合、それは尋ねる価値があるのでしょうか？
いいえ、その所得をキャップレートで割った計算を行うと、値として429ドル、348ドルとなります。だから、$ 495、000はマークをはるかに超えている。
価値のためにそのリスト価格を取得するために必要なものは何ですか？私たちは数式を切り替えて、尋ねる価格に上限金利を掛けます。
$ 495、000 X. 092 = $ 45,540必要純営業利益それをチェックしよう：
$ 45、540 /。 092 = $ 495、000。
これは石で設定されているとは思わないでください。より良いキャップレートを正当化する財産には良い理由があるかもしれません。おそらくそれは場所です。あるいは、建物や周辺の特徴や品質かもしれません。すべてが決定のために評価されなければなりませんが、キャップレートが役立ちます。