賃貸所得と税金

賃貸物件費用の詳細な要約を保持している地主は、税金を払って最も恩恵を受ける人です。賃貸収入に関するIRSのルールはかなり寛大ですので、それらを活用したいと考えています。

スケジュールE税のヒント

家主は、原価基準、所得および経費に関する優れた記録を保持しなければならず、これらすべてのことを把握する最善の方法はスプレッドシートを設定することです税理士はあなたが使うことのできるテンプレートを持っているかもしれません。

あなたが追跡したいものがあります：

あなたが借りている家、コンド、またはマンションの購入価格

償却累積額とあなたの不動産の現在の年間減価償却額
賃貸収入
賃貸物件に関連するさまざまな経費を追跡したい場合もあります：
手数料または不動産管理費

広告費用

清掃、維持管理、修理費用
住宅保険とHOA会費
不動産税および住宅ローン金利費用
テナントに払い戻される保証金預金
およびユーティリティ、造園およびガベージコレクションなどのその他の諸費用
個人金融ソフトウェアまたはコンピュータスプレッドシートを使用してこれらの経費を追跡すると、毎月および年末のレポートがすぐに手に入り、簡単に印刷することができます。

パッシブ活動の損失の制限

寛大なIRSルール#1：賃貸物件の1つがその年度の純損失を有する場合、その損失は他のすべての賃貸物件の損失および利益に対して控除することができます。

ここではあまり良いことではないニュースがあります：あなたのすべての財産の総額が負の場合 - 純損失 - その損失は完全に、部分的に、またはあなたの収入の残りに対して全額控除できないかもしれません。受動的な活動の損失の制限があるためです。

不動産を借りることは、通常、適切なテナントの選択、レンタルユニットの修理、および定期的なメンテナンスのためのプロパティの検査に相当の時間を費やしたとしても、受動的な活動とみなされます。受動的活動による損失は、受動的利益を相殺することに限定されている。

あなたが積極的に賃貸活動に参加している場合、賃貸不動産は年間$ 25,000まで借りることができます。別途提出された既婚者は、納税年度中いつでも配偶者と離れて居住していれば、賃貸料の上限は$ 12,500までです。賃貸物件の有効な参加者に許可される賃貸料の額は、修正された調整総所得（MAGI）に基づいて異なります。

MAGIが100,000ドル以下の場合（別途結婚した場合は50,000ドル以下）損失は最大$ 25,000（$ 12,500）限度まで控除することができます。

MAGIが100,000ドルから150,000ドル（別途結婚した場合は50,000ドルから75,000ドル）の場合、賃貸料の損失は$ 150,000（$ 75,000）の差額の50％別途結婚した場合は000）とMAGI。

MAGIが150,000ドル（別途結婚した場合は$ 75,000）の場合、賃貸料の損失は他の所得に対して控除できません。

損失を運ぶことができます
これにより、IRSルール#2：受動的活動損失の制限によって制限される賃貸損失は、賃貸利益を相殺することができる次の課税年度まで引き継ぐことができます。
受動的活動損失の制限は毎年適用されるが、レンタル損失は、賃貸利益を相殺して使い果たすか、または他の所得から控除するまで毎年繰り越し続ける。 <859> フォーム8582は、受動的活動損失の制限を計算し、各プロパティごとに毎年蓄積される賃貸料の損失を追跡するために使用されます。

地主のための税金計画

地主は、賃貸収入が住宅ローンの支払いに充分であり、財産税、保険、修繕に充分な場合、時折小さな利益を得ます。しかし、家主は賃貸物件の購入価格を下落させることになります。これにより、小さな経済的利益が小規模な租税喪失になることがよくあります - 減価償却費を考慮した費用は収入を上回ります。しかし、しばしば、家主は長期のテナントが退去した後、屋根の交換やアパートの掘り出しなどの大きな費用に直面する。

このような状況では、家主が25,000ドル以上の損失を被った可能性がありますが、受動的な活動損失ルールは損失を正確に25,000ドルに制限します。残りは、家主がうまくいけばより多くの利益を持ち、過剰な税額控除を吸収することができます。

レンタルプロパティの販売

特定のプロパティのレンタル損失は、無関係のバイヤーに完全な処分で売却された年度に完全に許可されます。

家、アパート、その他の賃貸物件を売却することは、主たる住宅を売却することと同じではありません。キャピタルゲインを計算しているときと同じように、賃貸物件の損益を計算するための計算式は、販売価格から原価ベースを差し引くことです。

賃貸不動産の調整原価基準

賃貸不動産の原価計算の計算式は次のとおりです。

購入価格

プラス購入費用（不動産仲介手数料、不動産代行手数料など））

プラスの改善（屋根、新しい炉などの置き換え）

プラス販売コスト（肩書およびエスクロー手数料、不動産代理店手数料など））

プラス累積減価償却費（税務書類に報告されたもの）

あなたのコスト基準と等しい
損益計算は以下のようになります：
販売価格
利益または損失
結果の数値がプラスの場合は、レンタルプロパティを売却したときに利益を上げました。結果の数値が負の場合は、損失が発生しました。賃貸物件の利益は、減価償却費が最高25％の税率で、また一部はキャピタルゲインとして回収されるため、部分的に課税される可能性があります。 <979> 不動産および有限責任
多くの家主は、法人、有限責任会社またはパートナーシップを所有して賃貸不動産を所有することを検討しています。企業は長期的なキャピタルゲインに対して優先税率がないため、企業にとって不利になる可能性があります。有限責任会社は、メンバーに長期的な利益を渡すことができるので、利益は長期的な利益のために好ましい15％の率に適格である。家主は、このような戦略の法的および財政的影響をすべて把握するために弁護士と賃貸物件の会社を結成するための法的側面およびその他の法的側面について話し合う必要があります。