不動産における単一代理店の関係

多くの州では、代理店が買い手と売り手に代理店の開示書式を交付することを要求しています。

たとえば、カリフォルニア州で使用するこの形式は、合意ではありません。それは開示である。それは可能な代理店関係の様々な性質を明らかにしており、すべての当事者がそれを読んで、望ましい代理店関係の種類を選択するために準備することが重要です。

単一代理店

バイヤーを代表する購入代理店は、バイヤー代理店として単一の代理店で働いています。売り手を代表する売り手のエージェントは、リストエージェントとして単一の代理店の能力で働いています。

単一代理店で顧客を代理する代理人は、顧客に対する信任責任を負う。彼らは、相手方または相手方のエージェントと機密情報を共有することはできません。単一代理店の代理店は、義務を果たし、重要な事実をすべて開示し、正直であるように、注意を払い、デューデリジェンスを行わなければなりません。

バイヤーの代理店とバイヤーは、一般的にバイヤーのブローカー契約に署名し、代理店の任務を義務づけます。一部の州では、買い手が代理店との買い手のブローカー契約に署名していない場合、その代理店は買い手を表すのではなく、代わりに売り手の副代理人になります。サブエージェントは、リスティングエージェントと同じ任務を売り手に負う。

売り手の代理店と売り手は売買契約書に署名し、代理人の職務と義務も定めている。

エージェントとバイヤーのエージェントをそれぞれリストアップするのは、クライアントの忠誠心、機密性、説明責任のためです。

多くのエージェントは、バイヤーとバイヤーのエージェントとして、そしてセラーとのセラーのエージェントとして働く。しかし、エージェントの中には、独占的な買い手のエージェントとしてのみ働くものもあります。他のエージェントは売り手と独占的に仕事をし、財産を表示しません。

一般的なエージェントに特化したエージェントを扱うことで、クライアントはより集中的で栽培的な視点を得ることができます。

2つの代理店を持つデュアル代理店

不動産代理店はすべて不動産ブローカーの下でライセンスされているため、リスティング代理店と同じブローカーによってライセンスされている1人の代理店と協力することができます。この状況は二重の代理店を作ります。エージェントは別のオフィスで働くことができ、お互いに見知らぬ人でもありますが、ブローカーによってライセンスされているため、一方のエージェントがバイヤーを表し、もう一方のエージェントがセラーを表すときにデュアルエージェンシーで動作します。エージェントは、まず購入者と単一の代理店関係を作成しているかもしれないが、購入者がその代理店のブローカーによってリストされた家を選択すると、代理店の購入者との関係が変わる。単一のエージェントすべてが区別に注意するわけではありません。現実の世界では、これらの二重代理店のほとんどが二重代理店の話をしていますが、引き続き一代代理店の歩みを歩いています。

デュアル代理店は、当事者間で書面で合意する必要があります。法律は州ごとに異なります。たとえば、カリフォルニア州では、独占バイヤーのブローカー契約には二重代理店を許可する言葉が含まれているため、ほとんどのバイヤーはバイヤーのブローカーがデュアル代理店の対象になる可能性は認識していません。

唯一のリストに焦点を当てた唯一の買い手の代理店と上場代理店だけが二重代理店ではない。

同じ代理店を持つ二重代理店

不動産のリスティング代理店は、バイヤーをも兼ねており、二重代理店です。デュアル代理店は、いずれかの当事者と信頼関係を結ぶことができず、売り手と買い手の両方を平等に扱わなければなりません。彼らは機密情報を共有することはできませんが、機密情報を提供することはできません。

カリフォルニア州の二重代理店は、売り手からカーペット手当を求めるようにバイヤーに指示したため、売り手によって訴えられました。代理店がバイヤーを代表している場合には、売り手にとって最高かつ最高の価格を得ることは非常に困難です。二重代理店は、住宅価格や条件について助言をすることも、誰に代わって交渉することもできません。

一部のバイヤーは、エージェントが上場手数料と買い手の代理店手数料の両方を受け取っていることを知っているため、上場代理店との単独取引を希望すると言います。

買収者が買収提案を受け入れるために買い手が買収提案をしたときに、上場代理人が「動機付け」されていると感じています。私がそのような方法でいくつかの代理店を運営していると言っていないのであれば、私は残念ですが、事実はほとんどありません。買い手がそのような考え方で私に近づくと、手数料のために何かをやっているように、私はその黙示を侮辱することに気付くでしょう。また、デュアル代理店に、ローボールのオファーで売り手の利益を上げるために不動産コミッションをさらに交渉するよう求めるかもしれません。

取引エージェント

二重代理店を避けるために、一部のエージェントは取引エージェントとして機能します。取引エージェントはどちらの当事者も代表しませんし、売り手または買い手の利益を保護しません。彼らは単にトランザクションを容易にします。

取引エージェントは、購入契約の義務を履行するのに役立ち、各側に必要な書類を提供する。エージェントが二重代理店を務め、代理店をさらに忠誠心から取り除くときに発生する責任の一部を解消します。

執筆時点では、CalBRE#00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。