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質問： 販売価格の下限はどれくらいですか？
読者は次のように聞いています。 私たちは、売り切れが長すぎると聞き、受け入れられない可能性があると聞いたので、売り切れから離れていました。しかし今、私たちは、すべての良い価格が売れ行きのものであると考えています。我々はおそらく、短期間の販売でオファーを行うことを検討すべきであると考えている。しかし、私たちはどこから始めるべきか分かりません。私たちはいくつの提案をすることができますか？誰かが通らない場合に備えて、私たちはたくさんのオファーをしてはいけませんか？ "
回答： 短期販売のための提供価格は、多くの場合、買い手にとって非常に混乱します。あなたの質問には一人ではありません。多くの短期セールバイヤーは、彼らとその代理人が盲人のようなものであり、何らかの形でそうであるかのように感じます。すべてのショートセールが終わります
ショートセールの定価
ショートセールの最大の問題は価格です。まず、売り手が短期売却を行う資格がない場合、短期売却に適格でない売り手が短期売却を拒絶する可能性があるため、
ショート・セールの定価に帽子を掛けることはできません。売り手が購入契約に署名するのにどれくらいかかりますか、時にはそれをしないこともあります。例えば、私のMLSでは、リストエージェントは、売り手が定価を受け入れない場合、売り手のエージェントに指示する必要がありますが、すべてのMLS会社がその開示を要求するわけではありません。
定価が低すぎる場合、銀行は短期売却を拒否する。さらに、低価格は、上場代理店および売り手が短期間で複数のオファーを誘引するために使用する戦略になる可能性があります。要するに、短期売却の定価は、何もないとしてもほとんど意味しない可能性がある。
ショートセールのオファー価格を把握する方法
BPOエージェントのように考える必要があります。いくつかの種類の短期売却を除いて、銀行は一般的に評価を支払うことはありません。それはあなたの顔に腹を立てるように鼻を切るようなものですが、銀行は少しお金を節約したいと考えています。彼らはまた、不動産鑑定士が持っている知識と経験に十分な信用を与えていない。彼らは暖かい身体が家を評価できると思う傾向があり、その仮定は間違っています。
銀行が短期売出業者を信頼しているが、そうでない場合、正当な理由があれば、この問題は起こりません。ショートセールスリスティングエージェントは、銀行ではなく売り手を表します。短期売却業者はまた、その家をすぐに売りたいと考えている。ショート・セール・エージェントが考える市場価格は、鼻で正しいかもしれませんが、それは詐欺的に低くなる可能性があります。
そのため、短期販売銀行はBPOエージェントを雇い、その代理店に$ 100未満のBPOを支払うことになります。そのエージェントはローカルエージェントであるか、エージェントがその領域から逃げ出す可能性があります。これは抽選の運勢です。しかし、多くのBPO代理店は、対象財産の1/2マイル半径内で販売された同等の売上高を見ることになります。
同様の平方フィートと年齢を比較します。あなたは同じことをすることができます。
短期売却のオファー価格の種類
市場価値を計算する方法はいくつかありますが、すべてのBPOエージェントがエージェントに利用可能なすべてのツールを利用するわけではありません。 BPO代理店は、対象プロパティに最も近い売却された家屋の最後の3ヶ月だけを検討するかもしれません。エージェントは、アクティブな保留リストや保留中のリスティングの価格など、場所、条件、固有の要因、および傾向を無視することがあります。
様々なタイプのショート・セール・オファー価格とその理由は次のとおりです。
ショート・セールのための定価。
これは、リスティング代理店と売り手が同意した価格です。オファーを誘発するために使用されます。それは高いかもしれません。それは低いかもしれません。それはお金の上で正しいことができます。
- BPO代理店の短期販売価格。
この価格は統計的に計算されることが多いが、内部検査がなければ基本的に価値がない。内装検査を行っても、BPOの価格は必ずしも正確ではありません。なぜなら主に代理店が近隣で働いていない可能性があるからです。しかし、これは、短期売却銀行が受け入れるオファー価格です。
- 価値のある買い手の代理店の意見。
近所の専門家は、おそらく市場価値の正直な意見に対する2番目に優れた賭けです。このエージェントは、その特定の近隣での住宅購入の履歴と傾向を把握します。この価格がBPOの価値よりも高い場合、この価値に近い価格を提供するかどうかは、家をどれくらいひどく欲しいか、競合するオファーに直面しているかどうかに大きく左右されます。
- 地方鑑定人の市場価値に対する意見。
鑑定評価額は平均して300ドルから500ドルですが、近隣の家庭を査定する専門的査定者は、有効な価値評価を提示する必要があります。それでも、それは一人の意見です。
- 買い手の貸し手による短期売却の評価。
このタイプの鑑定は鑑定プールを通じて行われ、鑑定人は経験があるかもしれないし、そうでないかもしれないし、近隣を知らないかもしれない。 HVCCによる二日酔いのおかげで、それは基本的に、実際の市場価値を検証するのではなく、オファーを検証するための評価です。要約すると、BPOエージェントの価値観に基づいて、銀行がどれくらいの額を望むかを把握することです。あなたのオファー価格は合理的である必要があります。銀行は、短期間の承認を待つために割引を認めてもしなくてもよい。しかし、あなたのオファー価格もBPO代理店の価格も市場価値の基礎を持つことはできません。あなたが支払う金額と市場価値は、2つの異なるものになる可能性があります。
- あなたのオファー価格が低すぎる場合は、銀行からのカウンターオファーを用意してください。 複数の購入オファーに関する質問にお答えします。落とし穴と法的欠点について弁護士と話し合って、それらをすべて買う余裕がないときに、短期間の販売のために複数のオファーを書いてください。一般的に、倫理的代理人は、買い手がその申し出にその事実を明らかにしない限り、その慣行を控える。
執筆時点では、CalBRE#00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。