ビデオ: Mortgage-backed securities I | Finance & Capital Markets | Khan Academy 2026
しかし、干ばつに強い造園ソーラーパネルのような大きなアップグレードはコストがかかることがあります。グリーン改善を目指す場合は、PACEローンが資金調達の選択肢になるかもしれません。 PACEファイナンスは、比較的手頃な価格の長期借入を容易にすることができますが、これらのプログラムを使用することについて賛否両論があります。
PACEとは何ですか？
プロパティアセスメントクリーンエネルギー（PACE）はクリーンエネルギープロジェクトに資金を借りる方法です。住宅所有者や事業者を含む不動産所有者は、不動産税の払い戻しや返済のための融資を受けます。 PACEファイナンスの承認は、主に、ローンを確保するための担保として使用される、アップグレードされる不動産のエクイティに基づいており、通常は不動産の価値の最大15％を借りることができます。
PACEの一般的な用途には、太陽光発電設備、エネルギー効率のよい暖房と冷房、節水のための造園など住宅用および商業用のその他のプロジェクトが含まれます。
PACEは州および地方自治体の法律がこの種の資金調達を可能にする場所でのみ利用可能であり、地方のプログラムが開発されている場所でのみ利用可能である。これらのプログラムは、人気のある家庭エネルギー改修機会（HERO）プログラムとYgreneを含むいくつかの異なる名前で行われます。
PACEローンのハイライト
これらのプログラムには、借り手に魅力的ないくつかの特徴があります。
簡単に資格があります： PACE資格は比較的簡単です。高価な住宅改善のための一般的な選択肢である住宅担保ローンと比較して、承認基準は緩和されているようだ。あなたのFICOのクレジットスコアは、PACEではそれほど重要ではありませんが、あなたのクレジットレポートの現在または最近の問題は問題を引き起こす可能性があります。
あなたはまたすべての固定資産税に最新のものでなければなりません。
100％融資： PACEを使用すると、前払いを必要とせずにプロジェクトの全費用を調達することができます。その結果、プロジェクトを保存したり、資金を移動したりすることなく、迅速に開始することができます。もちろん、貸付金が大きくなるほど利息費用が高くなり、支払いが増えることになります。
次の所有者に移転することができます： 改善した後に不動産を売却する場合、必ずしも 融資を払う必要はありません。ローンは物件に添付されているため、次の所有者が譲渡して払い戻すことができます。それが良いのかどうかは、おそらくあなたがバイヤーかどうかにかかっています。 返済時期：
大幅な改善は高価になる可能性があります。 PACEローンは長期間（例えば5〜20年）払い戻すことができます。その結果、支払額は比較的少なく保つことができます。しかし、任意のローンと同様に、返済する時間が長くなればなるほど、ローンの存続期間に支払う金利が高くなります。 潜在的な税額控除：
PACE資金提供 により、環境税額控除の適格性を容易にすることができます - 決断を下す前に税務アドバイザーに確認してください。タイミングが問題になると、PACEは税額控除が期限切れになる前にプロジェクトを完了することができます。大規模なローンを利用すると、1年ですべてをインストールすることができます（キャッシュフローを管理するために、 一部のクレジットは、実際にインストールが完了した年にのみ利用可能であるため、同じ年にこれらの費用をすべて支払うことになります。 PACEファイナンスの問題
プロジェクトにPACE資金を使用する前に、いくつかの落とし穴に精通してください。 利害の衝突： PACEファイナンスは、高価なアップグレードを促進するインセンティブを持つ請負業者を通じて手配されることが多い。これはワンストップサービスの便利な形式ですが、請負業者はあなたの財政とあなたが "余裕がある"ことを知らず、PACEローンでほぼ
何か
を買う余裕があります。ほとんどのサービスプロバイダーは正直であり、最終的にはバイヤーが賢明な意思決定を行うまでですが、請負業者のほんの一部が高額給与を得るために誤解を招くような陳述をすることがあります。資金提供を手配すれば、請負業者は融資先からの紹介料を得ることができるため、利益相反の可能性は現実的です。
支払いショック： 長期間返済しても、支払いを行うことは負担になります。ほとんどの人は毎月の支払いを考えていますが、不動産評価は1年に1回または2回しか行われません。あなたは、その膨らんだ支払いをする時が来たら、驚きの費用に直面するかもしれません。場合によっては（住宅ローンのサービサーがエスクロー口座から財産税を払う場合）、PACEの支払いは毎月の住宅ローンの支払いに小額のチャンクで加算されます。 利子費用： PACEの資金調達は比較的容易である。しかし、単に住宅ローンや信用枠を使うだけでは、特に信用力が高い場合には、金利があなたが支払う金額よりも高くなることがあります。あなたがより良い取引を自分で得ることができるかどうかは、多くの要因に左右されますが、PACEローンは必ずしも安いわけではありません。
費用とメリット： PACEプログラムの認可を受けるのは簡単ですが、その価値はありますか？これらのプログラムは、（多くの場合、信用上の問題や限られた収入のために）安価なローンを手に入れることができない人にとって最も理にかなっています。あなたの窓を置き換えるようなプロジェクトはあなたの家の価値を高めることができるので、あなたが売ったときにそのお金の一部を取り戻すべきです。しかし、あなたは実質的に公益費の変化を見るとは限りません。あなたは引き続き納税額を増やす必要があります
。 差し押さえのリスク：
PACEローンはあなたの家で保護されているので、支払いをしなければ差し押さえで家を失う可能性があります。多くの場合、PACEローンは「最初のポジション」（住宅ローン貸し手の前にあります）に移動します。これは、合意どおりに通常のモーゲージ支払いを行っても差し押さえを受ける可能性があることを意味します。他のタイプのローン（彼らが住宅ローンでもない限り）は、あなたをそのポジションにしてはいけません。 見た目は欺ける可能性がある 上記のリスクは、PACEプログラムが悪いことを意味するものではありません。しかし、サインアップする前に、これらの取り決めの賛否両論を知ることは価値があります。残念ながら、PACEプログラムは「安全」であると認識されているため、リスクは見過ごされがちです。 " 政府関係ですか？
地方自治体はPACEの資金提供を可能にし、PACEプログラムは政府提供のプログラムと混同されることがあります。結局のところ、彼らは他のローンのようなローンだけであり、返済する必要があり、返済に失敗した場合の結果があります。 良い理由は？
良いことをするのは良い気持ちで、PACEファイナンシングは緑のプロジェクトにお金を払うのに役立ちます。しかし、差をつけるよりも利益を上げることに関心のあるエンティティがいくつか存在します。批評家は、これらのローンはサブプライムローンと類似していると主張している。
税額控除？
あなたのプロジェクトに関連する金利コストを差し引くことができます。しかし、税法は複雑です。地方税の作成者と相談して、控除能力を確認する必要があります。残念なことに、一部の不動産所有者は、支払いが固定資産税申告書の一部であり、通常は正確ではないため、プロジェクトの 全体の費用は控除可能であると考えています。
PACEローンの使い方 場合によっては、プロジェクトにPACE資金を使うのが理にかなっています。あなたのお金の価値を手に入れるためのヒントをいくつか紹介します。 貸し手と直接話し合う： 請負業者からPACEについて学んだら、実際の貸し手またはPACE融資組織と別の話し合いをしてください。あなたが何を得ているのかを正確に理解することが不可欠です。さまざまな選択肢の賛否両論を学び、どれだけお金を払うかを見てみましょう。正直な請負業者でさえ、重要な細部を含めることを忘れることがあり、あなたの財務状況を知らない。ソースから直接詳細を入手し、請負業者がいないときに（その人の気持ちを傷つけることを心配せずに自由に話すことができるように）その議論を持ってください。
他のタイプのローンを比較する： 再び、PACEローンは常に最も安価な方法で貸し出すわけではありません。以下のすべての選択肢を調べてください。 あなたの地域のオンライン貸し手、地方銀行、信用組合の店舗 FHA 203Kローンは、家庭の改善に資金を提供し、比較的小額の前払いを必要とする場合もあります。
担保を誓約することを避ける
あなたが現実的に期待できる金利を見出し、支払う必要がある閉鎖費用を見つけます。また、あなたがあなたの家の担保で終わるかどうかを調べてください（PACE融資や伝統的な第二の抵当を使う場合に起こります）。他のローンを使用する場合でも、税額控除の対象となる可能性があります。
複数の請負業者からの引用を取得します。 現金を前払いしていないときは、
何か が手頃な価格です。しかし、最も競争力のある請負業者に行くことによって、お金を節約する（そして支払いを減らす）機会がまだあります。時にはあなたが支払ったものを手に入れてしまうことを覚えておいてください。
- 予算と現金：
- これは簡単なことではありませんが、いつでもプロジェクトを延期し、お金を節約し、現金を支払って将来のある時点で完了させることができます。そうすることで、利子費用の節約につながります。また、請負業者と彼らが実行する正確な仕事を選択する際には、追加オプションがあります。
- PACEで物件を売却する（または買う）
PACEローンは元の借り手ではなく物件にとどまっているためユニークです。
不動産の売却： PACEを使用して改善資金を調達した場合、売却を決定したときにお金を払うことがあります。その場合、改良された不動産を売却することができ、買い手は返済の責任を負うことができます（新しい不動産所有者がアセスメントを取得します）。プロパティは実際に 価値があるため、いくつかの点で意味があります。しかし、購入者の中にはその支払いを嫌う人もいるかもしれませんし、財産が追加の評価を持っていると資金調達するのに苦労するかもしれません。 もしあなたが好きなら、あなたはいつでもあなた自身の財産を買い手に魅力的にするPACE債務を返済することができます。すべてが不動産で交渉可能です。払い出された改善のために高い価格を請求することができます。または、より高い経費（少なくとも一時的に）が付いた不動産については、より低い価格を受け入れることができます。
不動産の購入： PACE債務のある不動産を検討している場合は、その債務がどのように取引に影響を与えるかを確認するためにしばらく時間をとってください。おそらく、あなたはその改善の恩恵を受けるでしょう。したがって、支払いを引き継ぐ価値があるかもしれません（例えば、住宅が堅牢な太陽光発電システムを持っているならば、電気代金が低くなります。 PACEの評価終了）。
あなたが遠くに行く前に、あなたの貸し手と話して、彼らがPACEの問題をどのように扱うかを見てください。場合によっては、PACEの先取特権が最初の位置にある必要がありますが、一部のPACEプログラムは、自宅購入ローンの後ろに2番目のポジションをとる意思があります。