フリッピングハウスの貸し出し

普及したテレビ番組に基づいて、それはするのが簡単なようで、あなたは成功するために高価な教育プログラムで何年も費やす必要はありません。

残念ながら、それは見た目ほど簡単ではありません。適切な計画と技術的ノウハウは不可欠ですが、最大の障害はおそらく資金調達です。お金を稼ぐにはお金がかかります。

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どうやってお金を手に入れますか？

あなたが知っている人や硬貨の貸し手などの個人投資家は、住宅を転用するのに最適な資金源です。これらの貸し手は、従来の銀行と同じ時間と書類を必要としません。代わりに、プロパティー自体（改善の前後の両方）とプロジェクトを正常に完了する能力を評価します。

下記のプライベート・レンダーについて説明しますが、あなたがお金を求めて行く前に、住宅フリップ・ローンに特有の課題を理解することは役に立ちます。特にあなたが住んでいる家を購入するために住宅ローンの承認を得た後、あなたは別の住宅ローンを取得する必要があると推測するかもしれません。

家を裏返すための住宅ローン？

従来の住宅ローンは、少なくとも、あなたが出発しているときは、投資財産を購入するための選択肢ではなく なります。 <！良いニュース

は、銀行や伝統的な貸し手からのローンが比較的安価であるということです。金利は、投資不動産の中で最も低い金額です（ただし、コスト）。残念ながら、これらのローンは必ずしも実用的ではありません。

遅く閉じる： 伝統的な貸し手を使用する際の主な課題の1つは、融資を終了するのにかかる時間です。貸し手は、広範なアプリケーションに必要事項を記入することを要求し、細かい歯のついた櫛で財務を守ります。質問をするものがあれば、より多くのドキュメントを要求し、アプリケーションのレビューにさらに時間がかかります。

このプロセスでは30日ほどかかりません（45日または90日が現実的かもしれません）。投資機会は、しばしばそのタイムラインでは速すぎます。特に、差し押さえや短期間の売り上げがあなたの戦略の一部である場合、伝統的な貸し手のスピードには不満があります。

所得の評価： 伝統的な貸し手は、融資の返済能力に基づいて貸出の決定を下します。彼らは、あなたの毎月の収入を、必要とされる毎月のローン支払いと比較して、負債と所得の比率を計算することを検討します。あなたが不動産投資家や自営業者であれば、彼らが探している "収入"のタイプ（貸し手はW-2フォームやスタブを見るのが好きです）がないかもしれません。

不動産はどれくらいの価値がありますか？

貸し手は、あなたが購入しようとしている物件の価値をあなたが求めているローンと比較します。従来の貸し手は、価値比のローンとして知られているが、その数を80％以下に保つことを望んでいるが、FHAローンをわずか3％5％引き下げることは可能である。あなたがフリップするために家を買っているときは、現在の状態ではあまり価値がないかもしれませんが、財産 と

を購入するには十分な資金が必要です。価値。 家の修理後価値（ARV）はより良い措置かもしれませんが、伝統的な貸し手は資産の現在の鑑定価格だけを考慮します。 クラシッククレジット： ほとんどの銀行と抵当貸付業者は、ローンの承認を得るために強い信用力を必要とします。あなたは借り入れの履歴を持っていないかもしれませんし、クレジットレポートに不利益な項目があるかもしれません。代替貸し手は、あなたの以前のプロジェクトにあなたのクレジットスコアよりも興味があります。

家の問題：

伝統的な貸し手は、合理的に良好な状態にある家で貸付けを行うことを好む。健康上または安全上の問題がある場合、ローンは放棄されます。これらの問題を解決し、利益のために家の価値を劇的に高めようと考えているかもしれませんが、貸し手は、入居準備の整っている家の貸し付けに最も関心があります。 不可能？

住宅ローンを使用すると、特に以下のような状況で従来の住宅ローンを使用することができます。 資格を得るために重要な資産

があります - 担保として使うのか、支払い。 あなたは厳密に "裏返し"ているわけではありません

1. 。プライマリレジデンス（オーナー/居住者）を購入すると、FHA 203kローンを使用して購入 と
2. の両方の改善のための資金を手に入れることができます。しかし、プロセスは遅く、多くの制限があります。 ホーム・エクイティ・ラインの信用枠（または担保として使用できる不動産を含むその他の資産）に使用できる別の資産には、重要な資本 があります。お支払いに追いつかない場合、差し押さえでその不動産を失う可能性があるので、このオプションは危険です（特に家族がその不動産に住んでいる場合）。 あなたは過去に成功したプロジェクトの経験があります
3. 。知識豊富なパートナー、堅実なプロセス、および財務資源を備えた真のビジネスであることを信じるならば、銀行や信用組合から不動産投資ローンを手に入れることができるかもしれません。 無担保ローンを手に入れることができます。
4. 担保を誓約せずに借り入れることができる場合は、クレジットカードのようなローンを使って改善を図ることができます。不動産を購入するにはまだ資金が必要ですが、無担保ローンから追加の資金を調達することもできます。クレジットカードが非常に高価であるため、この戦略は危険です。あなたのクレジットラインが予期せずカットされたり凍結されたりすると、プロジェクトは停止するでしょう。 物件を反転させるためのプライベートローン
5. プライベートな貸し手からのローンは、上記の課題のほとんどを緩和します。主な欠点はコストですが、目標は戦略的にこれらのローンを使用することです。プライベートローンはほとんどの場所から来ることができますが、ほとんどのフリップローンは2つの広いカテゴリに収まるでしょう： あなたが知っている人からのローン

ハードマネーローン

始めるときに誰かを見つけるのは難しいでしょう

1. あなたにお金を提供しようとする - あなたを知っている人（そして、リスクや金銭的なリスクがない人）があなたの唯一の選択肢かもしれません。また、最初のいくつかの取引を自分で行う必要があるかもしれません。
2. ネットワークを構築する：

地元の不動産投資コミュニティに参加しましょう。時間の経過とともに、あなたは人々に会い、潜在的にお金を貸すことができる人物を学びます。さらに、人々はあなたを知るようになるでしょう。他の投資家、不動産仲介業者、および民間の貸し手は、あなたが成功したビジネス（有能であるとは言えません）を実行することに尽力していることを知り、融資を受ける確率は上がります。 結局、硬貨の貸し手から借りることができるはずです。これらの貸し手は、フリップその他の投資のためのローンに特化しており、従来の銀行とは異なります。 速やかな締め切り：

民間貸し手の場合、プロセスが異なり、融資はより迅速に資金調達することができます（プロの貸し手との良好な関係がある場合は1週間程度かかります）。誰かが財産を手に入れようとしているときに、迅速に移動することは競争上の優位性になります。 資産ベースの融資：

民間貸し手は、信用調査や所得比率の計算の代わりに、購入する資産の価値に集中する傾向があります。あなたが住宅を裏返しているなら、貸し手は彼らのお金を回収するために家をすぐに売ることができることを知りたいです（他の貸し手のように、民間貸し手は不動産を所有し、あなたはローンを返済しません）。

購入と改善： 民間の貸し手は、投資家を収容し、資金をプロジェクトのARVで利用できるようにすることに取り組んでいます。しかし、彼らはあなたにすべてを一度に与えるわけではないかもしれません - あなたのプロジェクトが進むにつれてエスクロー口座から引き出さなければならないかもしれません。

お金なしでフリップしますか？ あなたのベルトの下でいくつかの成功したプロジェクトがあるまで、貸し手はプロジェクトに資本があることを要求します。ある時点では、プロジェクトの100％を借りて、複数のプロジェクトを同時に実行することができます。

融資コスト フリッピングプロジェクトの融資は、自家融資

融資よりも高価です。金利は高く、しばしばいくつかのポイントまたはオリジネーションフィーを支払わなければなりません（1ポイントはローン価値の1パーセントです）。 フリッピングプロジェクトは短期的なプロジェクトです。あなたは何十年間も家に住んでいないので、標準の15年または30年の住宅ローンは仕事のための適切なローンではありません。投資家は、しばしば1年以内に物件を購入し、改善し、売却することを好んでおり、それがほとんどの民間部門の融資の仕組みです。あなたが長い間財産を保持している場合、これらのローンは高価になります。それは、返済を遅らせると貸し手のリスクが増加するためです。

フリッピングのために借りるのにどれくらいの費用がかかりますか？コストはすべてボード上にあり、すべてが交渉可能です。金利は年間8〜20％の間であり、1〜10％先払いする必要があります。あなたがビジネスに長くいると、貸し手との関係が良くなればなるほど、支払うことは少なくなります。

あなたのプロジェクトで利用可能な金額を最大限にするために、貸し手は利息のみの支払いを許可することが多く、準備ができたときにいつでも貸出金を売却して返済できるように前払いのペナルティはありません。