住宅ローン借り換えの長所と短所

あなたは、住宅ローンの金利は歴史的なインフレ水準に近い、史上最低であると聞いています。それは事実上長期的には無料のお金です。

しかし、あなたは、数年前に固定金利のモーゲージに頼っていたので、隣人の子供が3.25％を支払っている間にあなたは6％を支払っています。借り換えすべきですか？

まず、ボキャブラリーに慣れていない人たちのための背景：住宅ローンの「借り換え」は、あなたが新しい住宅ローンを取得することを意味します。

あなたは "リピートファイナンス" - 変更された支払い計画で再び資金を調達します。

借り換えの利点

借り換えを行う固定金利住宅ローンを持つ多くの人々は、より低い金利に悩まされる機会を得意としています。

金利の小さな差は大きな違いをもたらします。 2つの30年住宅ローンを240,000ドルで比較する。一方は4.00％の金利を、他方は4.25％の金利を保有する。

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それは大きな違いのようには聞こえませんね。それはちょうどパーセントの4分の1、そうですか？どのくらいの違いができますか？

少量は巨額になる。 30歳の終わりには、4.25パーセントの保有者は、ローンの存続期間中、約4.00パーセントの住宅ローンの所有者と比較して、おおよそ10,000ドルを支払うことになります。

明らかに、借り換えの最大のメリットは、金利を引き下げる機会であり、総貸付金の支払いを数千人削減することです。

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借り換えの短所

しかし、すべてのバラには棘があります。借り換えはあなたのモーゲージ・クロックを再開し、償却スケジュールを正方形に戻します。

「お前はどういう意味ですか？」

住宅ローンの仕組みは次のとおりです。支払いをするとき、その支払いのいくらかはあなたの興味に向かって行きます。残りの金額は元のローン元金に向かいます。

あなたの支払いがあなたのプリンシパルに適用される方が多いほど良いでしょう。プリンシパル・バランスを払うことで、ローンをより早く返済することができます。 （そのため、あなたは、あなたの元本に余分なモーゲージの支払いが適用されることを確認する必要があります）。

新しい住宅ローンを開始すると、支払いの大部分が利子に適用されます。それの小さなスライバーだけがあなたのプリンシパルに向かっています。あなたの最初の一年の住宅ローン支払いの終わりに、あなたはあなたの元本残高がほとんどなくなったことがわかります。

あなたの住宅ローン内でさらに進歩すればするほど、あなたの支払い額はあなたの元本にさらに適用されます。 30年住宅ローンの25年目までに、あなたの支払いのほぼすべてがあなたのプリンシパルに適用されます。

「これは本当に魅力的です（笑）しかし、それは借り換えにどのように当てはまりますか？」

住宅ローンを借り換えすると、時計は1年目に戻ります。お支払いの大部分は元本ではなく利息に適用されます。

あなたの住宅ローンの最初の数年間は、これは大きな問題ではありません。しかし、あなたの住宅ローンにさらに進んでいる場合は、スプレッドシートを実行して、より低い金利がクロックの巻き戻しを正当化するかどうかを確認する必要があります。

融資の早期に利子を節約する

ジョーが6％の利子で100,000ドルのモーゲージを持っているとしよう。

彼の月額支払い額は$ 599です。 1年目の終わりに、ジョーはモーゲージに向かって7ドル、188ドルを支払った。元本残高を支払ったのはわずか1ドル299ドルでした。残りは興味をそそられた。彼の30年住宅ローンに1年間しか入っていないジョーは、5％の新規融資を受けることができることを発見した。ジョーは借り換えて、古い住宅ローンをクローズし、時計を再開します。彼は彼の新しいローンのための閉鎖費用で1,000ドルを支払う。

ジョーは6％で、融資の期間中に利息を支払うと$ 109、つまり871ドルを支払うことになります（総額$ 209、彼の$ 100,000ハウスでは871）。借り換えによって、ジョーは彼が貸付の最初の年に支払った5,889ドルの利子を "失う"。ああ。

しかしそれは価値がある。ジョーは5％のモーゲージに切り替えることで、今は$ 109、871ではなく、ローンの存続期間中に$ 95,483の利子を支払うだけです。つまり、彼の動きは$ 14,387を節約します。

借り換え後の借り換え

しかし、ジョーは30年住宅ローンの15年目にリファイナンスの機会を発見したとしましょう。彼は新しい30年のコミットメントを望んでいないので、15年間の住宅ローンに借り換えます。何が起こるのですか？

金利を5％に引き下げ、15年住宅ローンで支払いを加速しているにもかかわらず、ジョーは元のシナリオで行ったよりも借り換えにより多くの金利を実際に支払っています。言い換えれば、リファイナンスはJoeにとってひどい契約です。なぜなら、彼は自分の住宅ローンにあまりにも遠いからです。

結論

借り換えが常に良いか悪いかを考えないでください。スプレッドシートまたはオンラインの借り換え計算機に金利、ローン条件、クローズコストを入力して、特定の状況において、提供されている可能性のある取引が合理的かどうかを計算します。

大まかに言えば、最初の数年以内に住宅ローンの支払いをしており、金利を75％以上下げることができれば、それを考慮する必要があります。あなたの住宅ローンの早い時期に、あなたは借り換えをする方が良いです。