はエスカレーション条項を使用する必要があります。

購入オファーでエスカレーション条項を付けるのが本当に大好きな人はいますか？不動産業者。特にバイヤーの代理店は、この習慣について非常に面白いようです。しかし、エージェントはエスカレーション条項の関心を理由に責任を負うことはありません。なぜなら、しばしば、急激な入札とも呼ばれるエスカレーション条項が良いアイデアかもしれないことを示唆することによってそれを持ち出すのは自宅購入者自身です。

エスカレーション条項とは何ですか？

エスカレーション条項は通常、潜在的な複数のオファー状況で利用されます。

それは「鋭い入札」というフレーズと同義です。これは、競争入札プロセスですべての競争相手を圧迫しようとするために使用されます。基本的には、買い手は売り手が受け取った最高額を上回る100ドルから数十万ドルまでのX値を支払うことになり、通常は上限を含んでいます。

<！典型的なエスカレーション条項のタイプは次のようになります：購入者は、販売者が受け取った最高のオファーより$ 1,000を支払うことに同意し、315,000ドルの販売価格を超えないことに同意します。バイヤー他のバイヤーが上場価格を上回って価格を引き上げるように見える場合は、この条項を購入オファーに使用することをお勧めします。

この物件は$ 295,000で表示されています。バイヤーが望むすべての鐘と笛があり、静かな袋小路の高い需要地域にあります。時には、上場代理店が、特定の日に特定の日にすべてのオファーが提示され、売り手が複数のオファーを受け取ることを最初に手掛かりにしていることをバイヤーに知らせる場合があります。

この売り手の市場と$ 295、000で上場している豪華な家のこの仮説的な例では、売り手は以下のようなオファーを受け取ることができました：

$ 290,000（常に信じている）

• $ 295,000
• $ 305,000
• $ 310,000
• 第4購入者が上記のようにエスカレーション条項を含む申し込みを提出すると、購入者は売り手に$ 311、000を支払う。

買い手が支払う最高価格の下で価格が$ 4,000で、売り手が最高のオファーを得るので、買い手は満足している。それはすべてうまくやっているようですが、それは何ですか？

エスカレーション句の欠点

セラーの観点からは、エスカレーション句は売り手にとって最良の選択肢ではないかもしれません。エスカレーション条項付きのオファーを受け入れることは、売り手がもう一方の当事者に複数のカウンターオファーを発行することも、交渉を続けることもできないことを意味します。上記の例では、買い手はテーブルからお金を取りました。売り手は$ 4,000を失った。

これは買い手の実際の最高入札額が315,000ドルであったかどうかに基づいている。それはより高いかもしれないが、エスカレーション条項で契約を受け入れる売り手は、入札するかもしれない。さらに、このような複数のオファーの状況では、カウンターオファーを発行することが売り手の最大の利益になる可能性があります。例えば、カリフォルニア州のようないくつかの州では、売り手は、売り手が望むならば、買い手のそれぞれに、または1人または2人の買い手に異なるカウンターオファーを行うことができる。 （州は国家をリードする傾向があるため、カリフォルニア州に言及しています）。売り手は、一般的に、複数のカウンターの提供状況で利用できるオプションが増えています。各カウンターオファーは、個別に計量して分析することができます。例えば、売り手が、売り手が買物のいずれかを取ったり売り物のいずれかに対抗しないことを選ぶかもしれない家の市場需要が非常に強いと売り手が決定したとします。それは常に可能性です。このような状況では、売り手は自宅の販売価格を例えば315,000ドルに変更し、再度入札を開始することができます。しかし、このシナリオの欠点は、即時受取人がいない可能性がある、または市場での日数が長くなる可能性があり、売り手が価格を上げるときには常にリスクであるということです。それでも、それは実行可能な解決策であり、エスカレーション条項の契約を受け入れる代わりに検討する価値があります。

バイヤーがエスカレーション条項に向けて激突する理由

家を買うための交渉の領域に伴うサスペンスと緊張をすべての住宅購入者が楽しむわけではありません。

バイヤーも競争を心配しています。また、バイヤーは複数のオファー状況でオファーを提出することを拒否しています。エスカレーション条項を導入することにより、買い手がオファーの受け入れの機会を増やし、買い手の快適ゾーンを定義する特定のパラメーターを設定することができます。

エスカレーション条項がすべての州で「合法」であるかどうかは、法的解釈に依存します。それは代理店がそれをしたいと思うことからそれを提案したり、買い手にしてもらうのを止めるものではありません。しかし、すべての実用的な目的のために、バイヤーが最高の、そして最高のオファーを単純に作ってそれで済むほうがはるかに容易に思えるかもしれません。

執筆時点では、CalBRE#00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。