不動産CMA、比較市場分析の基本的なステップを実行しましょう。
- あなたは特徴と特性を持つ主題財産を持っています。
- あなたは3つの優れた特性と記録の詳細と販売価格を見つけます。
- 売却価格の調整は、対象不動産との差異に対して行われます。
- 調整された販売された同等の価格から計算された対象不動産の市場価値。
あなたはCMAを2つの一般的な理由の1つのためにやっています。
売り手または潜在的なリスティングのクライアントがリスティング価格を決定するために働いているか、バイヤーが購入しようとしているプロパティの現在の市場価値をチェックするためにCMAを行っています。どちらの方法でも、正確さと合理的な現在の市場価値はあなたの計算から生じるべきです。
ロケット科学ではありませんが、信頼性の高いCMAでは、匹敵する特性を慎重に選択する必要があります。できるだけ近くに、理想的には同じ地域にあるべきです。彼らは、過去数週間以内に、現在の売上高でなければなりません。彼らはできるだけあなたの主題のプロパティに近い特徴と特性を展示する必要があります。これをうまく実行すると、通常は信頼できるCMAが得られます。
ダウンロードできるCMAテンプレートが多数あり、各国のさまざまな仲介業者からの実際のCMAの例がいくつかあります。ここにいくつかのアドバイスがあります - それらはすべて7つの共通の要素を持っています。彼らはそれぞれ仲介業者にとって独特です。あなたの顧客に関わって教育するために、それぞれが配置されなければなりません。
7すべてのCMAにおける共通要素
これをスプレッドシートとして見てみましょう。第1行には、被験者の住所とそれに類する特性がある。
- 次の4行は、比較対象の売却価格を含むプロパティとその特性に関する情報を入力する場所です。
- 各家庭の平方フィートのサイズも入力する行があります。
- 最後の列は、ロットサイズ、寝室、浴場、ガレージスペースの調整値を入力する場所です（以下を参照）。
- 「販売価格」行の下にある行はすべてシートによって計算されます。
- 調整された比較販売価格は、最後の行の次にあり、それはそれよりも1平方フィートあたりのドルに分解されます。
- 「対象価値」は、調整された平方フィートの売上金額の平均に対象物件の平方フィートを掛けて得られた対象物件の計算された市場価値である。
- 主題価値の決定
あなたが入力しなければならないもののほとんどは、プロパティに関するハードデータです。あなたが解釈して主観的にしなければならない唯一の場所は最後の列です。そこでは、比較可能な販売価格調整のために各商品の価値を割り当てています。言い換えれば、私たちのコンドミニアムのプロパティが私たちのサブプロパティよりも多いまたは少ない寝室がある場合、寝室の価値は何ですか？
それ以上のものがあれば、売却価格からドルを差し引いて、対象資産と比較して下回るように調整する必要があります。バスとガレージスペースも同じです。バスは、例のように半浴を示すことができ、対象の浴場は2.5浴を有する。不動産の専門家は、改造に関するオンラインサイトでこれらのアイテムのそれぞれについておおよその価値をドルで見つけることができます。また、実際にローカルの鑑定人にどのような価値を使用するか尋ねることもできます。
ロットサイズを調整するには、1エーカーの土地のおよその市場価値を考え出す必要があります。ほとんどのロットが1エーカー未満であるので、シートは平方フィートを使用します。ただし、最後の列では、1エーカーの値を使用します。プロパティごとに、ロットサイズの四角形のフッテージを使用します。 1エーカー以上が1エーカー以上の場合は、1エーカーあたり43,560平方フィートを使用して、面積を平方フィートに変換します。
現在リストされているプロパティでCMAを実行する
これは迅速かつ合理的に正確なCMA計算であるため、現在リストされているプロパティとそのリスト価格を使用して2番目の方法を実行することをお勧めします。このようにして、市場が変化し、価格が上がったり下がったりする場合に、あなたの主題不動産市場価値をどのように調整するかを判断することができます。
このシートは3つのプロパティでのみ動作します.1つまたは2つの比較対象を計算に使用することはできません。
スプレッドシートでうまくいけば、もっと多くのコンプを使うのが好きなら、最後の列の直前に1つ以上の列を追加できます。実際、比較可能なプロパティの数が多いか少ないシートを複数作成することができます。