純営業利益（NOI）を計算する方法

投資家に役立つ不動産専門家として、所得特性のすべての評価方法に精通している必要があります。その1つは、資産の価値を決定するためにキャップレートで使用されるため、純営業利益の計算です。

難易度： 簡単

所要時間： 5分

方法：

1. 物件の総営業利益（GOI）を決定する：

   総潜在収入 - 信用損失=総営業利益
2. 不動産の営業費用を決定します。これには、管理、法務および会計、保険、水道、保守、物品、税金、公益事業などの経費が含まれる。
3. 総営業利益から営業費用を差し引いて純営業利益になる。 <3 $ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000正味営業利益

   純営業利益は、$ 52,000、総営業利益$ 37,000の資産の例を使用して、

   商業貸し手は、住宅ローンが保証されているかどうか、また不動産に対してどれくらい融資するかを判断するために、さまざまな資格基準を使います。投資家の所有者は通常、モーゲージされる財産の所得生成ポテンシャルと同じくらい貸し手にとって重要ではないので、信用履歴に関して個別に評価されません。

実際、住宅購入者は購入している家に住むことになるので、貸し手は住宅ローンの支払い能力と債務履行の経緯を評価します。

商業用不動産とは非常に異なる状況です。バイヤーはこのプロパティを1つの目的で購入しています。賃貸収入からプラスのキャッシュフローを生成する。

収入

購入の動機は収入であるため、貸し手は主に収入に基づいて財産を評価したいと考えています。

確かに、不動産の条件やその他の要素が住宅ローンの資格に入っていますが、収入は大きな要因です。不動産が借り手にサービスを提供し（モーゲージの支払いを支払う）、依然として許容可能な月額収入を得ることができれば、モーゲージが開始される可能性が高い。

経費

もちろん、経費はNOI計算の主要な考慮事項の半分です。財産の営業費用のすべてを回収することが重要です。これらは、次のことを含むことができ、しばしば含まれます：

マーケティングおよび広告 - プロパティの種類によって、この費用カテゴリは大きく異なる場合があります。アパートの場合、この費用の大部分は、テナントの申請者を生成するための広告です。リテールまたはオフィスのプロパティの場合も同じことが適用されますが、テナントのために消費者またはクライアントにそのプロパティを提示するためのマーケティング費用もあります。

• マネジメント - より広い商業用地ではプロフェッショナル・マネジメントが標準です。この費用は重要ですが、財産の運用と保守で管理者が生成することができる貯蓄によって多く相殺される可能性があります。
• ユーティリティ - テナントに渡されなかったものがこのカテゴリに含まれます。
• 修理とメンテナンス - 造園から壊れた空調ユニットの修理やユニットの塗装まですべてがこのバケツにあります。
• 保険 - これも大きな費用です。
• それらは主要なカテゴリーであり、財産とテナントの使用に依存するその他の費用があります。

収入に基づいて貸し手が望んでいた比率が承認を指していない場合、借り手は、比率をラインに合わせるためにより多くの現金を支払うことができます。純営業利益は、商業貸付において非常に重要です。

ヒント：

すべての営業費用が計算に反映されるように十分注意してください。不足した経費は正味営業利益を増加させ、その結果、顧客はキャップレートを用いた評価に基づいて不動産を超過することになります。

1. 説明されている最もよく使われる投資家の計算とそれを計算するためのスプレッドシートについては、このlinを上位10の計算に使用してください。
2. 必要なもの：

電卓

• 営業費用の包括的な項目化。
• これらの計算のどれもロケット科学ではありません。あなたはすぐにスピードアップし、商業投資家のクライアントと知り合うことができます。