ビデオ: 【会計士 税理士100】 野口 五丈先生インタビュー 2026
資本化率は不動産投資家が不動産の評価に使用する一般的なツールです。また、商業用不動産の適切な上場および売却価格を決定するのに役立ちます。不動産投資家のクライアントと一緒に働く場合、代理店やブローカーは、所得を生む不動産の価格を求めることの正当性を判断する上で助けなければなりません。
収入生成のための商業用および賃貸用の不動産は、不動産の評価に役立つキャップレートに依存しています。
匹敵する不動産の価格と資本化率を知ることで、支払った価格を正当化するために必要となる純利益をクライアントが判断できるようになります。すべての投資家がキャップレートのスピードアップを担当しているわけではなく、プロパティプライシングや評価のキャップレートの使用を助けることができれば、価値と専門知識を実証することができます。
簡単 所要時間：
5分 方法：
その地域で最近販売されたプロパティの大文字化率を取得します。
- 資本化率に資産の価値を乗じて価格を正当化するために必要とされる純営業利益を決定する。
- 例：同等のアパートメント複合施設の上限は12％です。 12、購入コンサルタントのコンプレックスに対する請求価格は$ 300,000です。
必要なもの：
電卓
- このトピックの詳細：
これは基本的なものです。商業用不動産投資家がキャップレートを使用する理由を理解するのに役立つよう、マルチファミリーのプロパティの投資全体像を見てみましょう。
規模の経済性：
多世帯のプロパティ、特にアパートは、規模の経済性のためにコスト削減のメリットがあります。 1つの場所に複数のユニットがあり、しばしば1つの屋根の下にある場合、地方自治体サービスから修理までのすべてのコストが節約されます。アパートを建てるためには、単位当たりの費用もずっと安いです。
空室喪失の影響の軽減：
あなたが1つの家族の賃貸住宅を所有していて、2ヶ月間空いている場合、賃貸収入の100％が失われています。デュプレックスの場合は50％、4プレックスの場合は25％です。しかし、あなたが100ユニットのアパートを所有している場合、そのユニットが2ヶ月間空いていると、レンタル収入の月額1％しか失われません！ 貸し手はキャップレートを使用します：
あなたの個人的な家でモーゲージを得るとき、それはあなたの信用履歴と収入に関するすべてです。商業貸出に関しては、純収入と住宅ローンの支払いをカバーしています。通常、複数の投資家の所有者があり、その信用度はほとんどの場合考慮されていません。不動産の財務実績は、主要な貸出基準です。不動産の状態が良好で、数字が有効であれば、ほとんどの場合ローンが発生します。 料金の上限はどのように見えるのですか？
物件のキャップレートには多くの要因が関係しているということです。特に、管理と運営のコスト、ならびに優遇賃料が純利益を決定する。
したがって、賃料が市場価値を下回っているか、または費用が必要以上に高い場合、キャップレートは資産の価値を正確に反映しないことがあります。
これは売り手が売り手によって明らかにされる方法です。アパートのプロジェクトオーナーが新しいテナントの配置やインタビューを嫌うようになったとしましょう。このオーナーは、賃貸料を抑えて賃貸料を払うことで、賃貸住宅を良い状態に保つことができました。だから、賃貸料は、他のテナントが今支払うことに喜んでいるものよりもはるかに低くなる可能性があります。不動産を購入してリースを期限切れにしたり、賃貸料を引き上げたり、テナントを取り替えることは、純利益を大幅に変え、キャップレートも変えます。
反対に、現在の所有者が費用を見ない場合、費用は必要以上に高くなる可能性があります。彼らは、管理、従業員および修理費用のために必要以上に払っているとしましょう。
経費を一列に並べるだけで大きな違いが生まれるかもしれません。
ここでの教訓は、キャップレートはパフォーマンスの測定値であり、価値の保証ではないということです。機会のために家賃と費用を確認してください。