現金を使わない不動産投資（サンドイッチ・リース・オプション）

不動産に投資する方法はたくさんあります。不動産投資は、短期利益または長期レンタル・キャッシュ・フローのいずれかにすることができます。多くの人々は不動産投資家になりたいと思っていますが、前払いのための現金が不足しており、買い、持ち、買い、転売がお金を稼ぐための唯一の方法だと思います。これは真実ではありません。

現金なしで不動産に投資するための戦略

現金なしで不動産投資の戦略があります。

<！ --1 - >

あなたは数百枚の名刺のコストを少しでも払うことができます。これは「簡単なお金」に関する記事ではありません。あなたの欲望といくつかの足取りだけで不動産投資を始める方法はありますが、それは簡単ではありませんが、あなたのポケットの中に短時間で現金に変えることができます。

<！ ----->

どこにいても、テレビ、印刷物、インターネット上で、これらすべての方法を教える指導者がいます。あなたは不動産投資のウェブサイトから多くを学ぶことができますが、非常に高価なコースやメンタリングの支払いには注意が必要です。他の人たちは、インストラクターがあなたを知って教えてくれても、あなたが出て実装するのはあなた次第です。

現金を使わずに不動産からお金を稼ぐことを可能にする技術のいくつかは以下の通りです：

<！ 賃貸オプションサンドイッチ・リースバック・トゥ・バック・クローズこの記事では、これらの概要を説明します彼らがどのように働いているのか、そしていくつかの不動産投資家が彼らの投資事業の早い段階で現金収入のためにそれらを使用していることを示しています。 1。鳥の犬

• 鳥の犬が不動産投資家に提供できる価値を本当に理解する前に、これらの投資家が誰であるかを見てみましょう。まず頭に浮かぶのは、家を買って固定し、利益のためにすばやく売る「フリッパー」です。その後、賃貸物件として家を購入し、時間の経過とともにキャッシュフローと鑑賞を実現する長期投資家がいます。
• これらの不動産投資戦略のどちらも非常に利益を上げることができます。投資家が選択する戦略は、目標、気質、リスク許容度です。
• これらの投資家の多くは、ほとんどの人が思う以上に、特に長期の賃貸投資家がいる。彼らは誰なの？テレビで見られる高プロファイルタイプはごくわずかです。大部分は毎日あなたが見る人です。彼らは別の成功したビジネスを持ち、不動産に投資したい現金を持っているかもしれません。ビジネスを営むにはほとんどの時間が必要ですし、投資不動産を探すために不動産業者のような伝統的なリソースに依存する傾向があります。不動産業者がMLS（マルチプル・リスティング・サービス）の在庫から取り組んでいるため、通常、これらの取引に必要な額よりも多くを支払うことになります。価格設定には柔軟性はあまりなく、特に取引の手数料は限られています。
• これらの投資家の多くは複数の不動産を購入しています。もし彼らが現在購入しているものよりも10％〜40％少ない金額で自宅購入取引をもたらすことができると言った人が連絡を取った場合、彼らの反応はどうなるでしょうか？彼らはお金を稼ぐためにこれに入っているので、答えは簡単です。
• 家庭に支払う金額が少ないほど、キャッシュ・フローからの投資収益率（ROI）が向上し、ロックイン・エクイティがより早く発生します。

彼らは、この人に彼らの取引をもたらすことを望んでいます。この人は鳥の犬と呼ばれています。卸売業者のようなものです。仕事、調査および調査を通じて、鳥の犬は、売却が必要な住宅所有者や、住宅ローンの難しさや差し押さえができなかった住宅所有者を列挙する前に見つけます。

それは鳥の喧嘩であり、始めるには現金を必要とせず、名刺や努力を必要としません。しかし、それはあまりにも多くの借金と多くの現金ではない平均的な人のための不動産投資をビジネスにすることができます。

彼らは不動産業者が上場していない家を探しています。実際には、鳥の犬の中には、苦労している住宅所有者が売れなかったときに、彼らを誘導する不動産業者がいる。鳥の犬は、投資家に利益のある投資を提供し、手数料は契約終了時に2,000ドルから10,000ドルの間で実行できます。 2。割り当て

あなたのお金を使わずに不動産投資でお金を稼ぐもう一つの方法は、割り当てを使うことです。それは複雑なプロセスではありませんが、購入契約を締結する前にバイヤーを並べておく必要があります。あなたは実際に売り手との取引を行い、購入契約書を書くつもりです。契約書には、購入者が「あなたの名前および/または割り当て」であることが示されます。これにより、売り手の承諾なしに、他の誰か、購入者に契約を割り当てることができます。彼らは現金買い手でなければなりませんが、あなたがこれらの種類の取引をしている場合は通常そうです。売り手はあなたのバイヤーが今購入者であり、購入契約条件に従って取引が通常どおり進められることだけが通知されます。

取引を割り当てる際のもう一つの考慮点は、売り手に与えた本物の預金です。このお金は、閉鎖を処理するタイトル会社に預けられ、払い戻されることはありません。それはあなたのバイヤーに転送されます。したがって、取引金額がまだ決済されないリスクがあるため、この金額はできるだけ低く保つことが望ましいでしょう。

定期的に投資家のバイヤーと仕事をしている場合は、契約締結時に実際に手数料を受け取ることができます。ただし、取引が終了したときに支払われることがあります。もちろん、あなたが特定のバイヤーとうまく調和していて、取引を説明して口頭でコミットメントを得ることができれば、家に閉じ込める前に本物のお金を手に入れることができるかもしれません。 3。リースオプション

リースオプション戦略の基本的な要素は、リース料が毎月支払われるリースとリース期間の終了時にプロパティを購入するオプションです。どのように動作するかを説明するための例を実行しましょう。あなたは賃貸物件として家を所有したい投資家ですが、前払いのために十分な現金で座っていません。あまりにも高価すぎる借り入れをするクレジットスコアさえあるかもしれません。

強盗看板、新聞広告、Craigslist広告、または口頭紹介だけでマーケティングすることで、自宅を売ることができなかった意欲的な自宅所有者を見つけることができます。仮説的な例を見てみましょう。住宅所有者が家をリストアップしたが、売ることができなかったとしよう。住宅は現在の市場で100,000ドルの価値があり、住宅ローンの残高は70,000ドルで、その支払額は税金と保険料で月額525ドルです。 1人の配偶者は仕事を解雇されており、もう1人はより良い仕事をしており、すぐに移動する必要があります。投資家の行動は次のとおりです。

自宅の支払いに等しいリース料で3年間自宅をリースすることを提案します。

$ 80,000のリース終了時に家を購入する権利を有するが、義務は負わないために返還不可能なリースオプションの支払いとして$ 1,500を支払う。

口頭による合意により、投資家はマーケティングや他の方法を使用して、家賃を賃貸するために750ドル/月を支払う予定の住宅のテナントを配置します。彼らは最低1年の賃貸借契約に署名します。

3年間のリース期間中、税金と保険はそのまま維持され、支払いのエスクローではその項目を処理します。

キャッシュアウト：最初と最後の月のリース料で$ 525 x 3、保証金= $ 1,575 + $ 1,500、リースオプションの支払い= $ 3,075。

現金：最初は$ 750 x 3、最後の&保証金= $ 2、250.

これは最悪の場合の現金の状況で、投資家はポケット$ 825から出ます。しかし、彼らは売り手とより良い交渉をして、保証金を延期したり、それを一掃して、彼らが外出する金額を約300ドルにすることができました。これは、この家を制御し、最後に収益を上げる購入にロックすることは悪くない。それは既に支払われる価格以上の価値があり、3年間のリース期間中に評価される可能性が高い。月額250ドルのプラスのキャッシュフローは、3年間で$ 9,000になります。たとえ投資家が家を購入するオプションを行使しなくても、彼らは投資した現金のほんの少しを考慮して素晴らしい利益を上げました。 4。サンドイッチ・リース

サンドイッチ・リースは、名前が示すとおり、投資家との2つのリース・オプションです。このような状況では、投資家はリース期間の終了時にその物件を割引価格で購入することを望んでおり、家を購入したいがクレジットの問題や不足のためには入居できないテナントを探したい前払いの現金。このような状況に陥っているほとんどの人は、リースオプションで購入できる適切な家を見つけて、クレジットを改善し、契約金を一緒に受け取ることができます。

これまでの例を使用しますが、通常のテナントの代わりに、投資家は家をリース購入または家賃賃貸したい人を見つけます。すべての数字は同じですが、テナントの購入者は、3年のマッチングリース期間の終わりに家を所有したいとします。テナントの購入者は、最初、最後の保証金を先払いするだけでなく、リース終了時に家を購入する権利のためのリースオプション払い戻し不可能な支払いも行います。また、テナント購入者は、家を購入すると110,000ドルの価格になることに同意します。これで、投資家のキャッシュフローは次のようになります。

同じ$ 3,075が最初のリースオプション。

$ 750 x 3 = $ 2、250 + $ 1、テナント購入者からの500リースオプションの支払い= $ 3、750.

• 投資家はリースオプションの支払いを求めてもよいが、675ドルのプラスのキャッシュフロー両方の取引が署名されたとき。
• 売り手は、家を110,000ドルで売っても80,000ドルしか支払っていないことから、残りの月間に$ 675を前払いで、$ 250 /月を月額（最初/最後に支払った）、$ 30,000で売る。
• 投資家の総額利益は39ドル、175ドルは彼らのお金の投資である。
• この戦略のもう1つの利点は、テナントの買い手が自宅を所有したいと考えており、それをよりよく管理することです。実際、一部の投資家は、テナントに最初の100ドル以上の修繕費を支払わせるリース契約を交渉しています。元の住宅ローンの支払いで保険料と税金が支払われるため、費用は最小限に抑えられます。
• 投資家がすべての拠点をカバーしたい場合、モーゲージの支払いを直接支払うことができます。ただし、売主がデフォルトになる可能性があります。
• リースオプションとサンドイッチリースは、不動産投資家がポートフォリオにプロパティを追加し、毎月のキャッシュフローを構築するために頻繁に使用される戦略です。 5。背中合わせの閉鎖

2007年に展開され始めた住宅ローンと住宅ローンの混乱は、貸出業務と不動産取引業務において大きな変化をもたらしました。二重閉鎖をし、別の取引の収益に1つの取引を行うことを前にしていた銘柄の企業は、今ではどこにも見当たらない。しかし、あなた自身のお金を使わずにバックトゥーバック・クロージングを使って物件を卸売りフリップする方法があります。

もちろん、最初の要件は、あなたが有益な卸売フリップ取引をセットアップしているということです。適切な価格で最初の不動産を購入し、素敵な利益でそれを購入する準備の整った投資家を持っている必要があります。利益は、あなたが投資家に2回目の売却を終了できるように、最初の取引を終了するために他人のお金を使うために必要な手数料をカバーするのに十分である必要があります。

取引資金は、同じ日または24時間以内に物件を売却するためのフォローアップ・クロージングで、ある取引に資金を供給するために非常に短期間のローンを取得するプロセスです。取引の貸し手は、最初の取引を終了するために必要なタイトルの会社に資金を配置します。その取引が終了すると、通常はそのすぐ後ろに予定されている2番目の取引に移動します。その取引の決算書には、最初の取引で融資した金額と手数料の合計を取引貸し手に支払うことが反映されます。これは通常、最低$ 2,500であり、貸出金額のパーセンテージに基づくこともできます。あなたはバランスと利益を得ます。