カリフォルニア州の住宅ローンを購入する

緑の住宅ローンには多くの利点がありますが、住宅所有者に開示するためには、すべての売り上げが迅速または明確であるわけではありません。これらのタイプの資金調達が落ちる傘は、Property Assessed Clean Energyの頭字語であるPACEという頭字語ですが、あなたはPACEという言葉を聞くことなく家に安心してPACEを評価することができます。

<！ PACEプログラムが公共団体に由来する場合、HEROやYgrene、California Firstなどの別の名前を使用する民間企業によって管理されることが多いためです。これらはすべて、カリフォルニアのPACEグリーン抵当貸付の例です。これらの緑の住宅ローンの魅力は、あなたが住宅所有者に提供される莫大な利益を見ると理解しやすいです。

PACEグリーン住宅ローンはどのように機能するのですか？

最初のメリットは前払いではありません。 PACEプログラムは、信用調査をほとんどまたはまったく行わずに100％の資金調達を提供します。グリーンモーゲージの担保権は、住宅所有者の地方財産税請求書に添付され、評価として身分証明書が添付されているため、一般的なモーゲージ方式では支払いは処理されません。

ペース・グリーン・ローンは、デュアル・ペイン・ウィンドウ、HVACシステム、水道システム、または太陽電池パネルの先行コストなど、エネルギー効率の高い住宅改善や再生可能エネルギー設備を含む建築目的で、認可されたベンダーによる即時融資を可能にします。

<！ - PACEグリーン住宅ローンの欠点

家庭にエネルギー効率の良いアップグレードを追加することの興奮と、これらのタイプのローンを取得することの比較的単純さの中で、住宅所有者は、価格。いくつかの所有者は、20,000ドルのウィンドウアップグレードと40,000ドルの「強化された」ウィンドウアップグレードとの違いを知りません。

経費の負担がなく、プロジェクト全体が財産税の支払いによって調達されているため、比較ショッピングは途中で落ちる可能性があります。

しかし、それは非常に本当の懸念ですが、主な欠点はあまりにも多くを払っていません。基本的な問題は、住宅所有者が後で家を売却することを選択した場合に、新しいバイヤーが担保権を引き受けることを約束されていることが多くありますが、これは本当は真実ではありません。たとえば、新規購入者が改善費用を負担することに同意し、喜んでいる人が少ない場合、購入者はFannie Mae、Freddie Mac、VAまたはFHAのローンではなく、家を購入するためのローンを確保することができません。購入者が銀行が許可しないため、家を購入するために従来の財政や政府の資金調達を使用している場合、資金調達は想定できません。

連邦住宅金融庁（FHFA）は、緑の資金調達が不動産税法案の一部であるため、優遇措置とみなされ、差し押さえの際に優先され、既存の住宅ローンに先立って。貸し手は、他の事業体が優れた地位を得て既存のローンの前に置かれることを望んでいない。

これは、購入資金を調達している別のバイヤーに売却するために、住宅所有者はPACEローンを完全に払い戻す必要があることを意味します。

傷害に侮辱を加えるために、報酬には前払いのペナルティも含まれる可能性があります。もちろん、現金を払う慎重な住宅購入者は、住宅所有者がPACEローンの最終的な返済を可能にするために価格を割り引くと主張するでしょう。だから、住宅所有者は、プログラムが住宅所有者にどのように提示されるかにかかわらず、転売の場合にこのゲームで実際に勝利することはできません。

財産税のグリーン住宅ローンを忘れるのは簡単です。

多くの住宅所有者は、年に2回到着したときに税金を支払うだけです。それ以外の場合は、元金と利子に加えてローンが徴収され、毎月支払われます。先取特権は容易には現れないか、またはそれは抵当貸付役員および一部の引受人によってさえ解雇するのが容易な税額査定のように見える。貸し手は、売り手のクレジット・チェックでクレジット・トゥークを受け取ったファイルを最近私に言いました。売り手のクレジット・チェックは、売り手が売却予定をリストアップする数ヶ月前に行われました。 <909> 過去60日以内に調査が行われたので、住宅所有者が自動車やその他の大型購入の資金を借りて追加の債務を履行していないことを確認するために、住宅ローン担当官が尋ねた。

住宅所有者に18,000ドル（8. 25％利子、20年）のPACEローンがあったことが判明しました。租税担保勘定書や銘柄の会社の財産情報には、貸出の言及はありませんでした。現行の税務申告書の評価リストに反映されていませんでした。貸し手は暫定債権報告書のコピーを入手したが、例外として以下の声明があった。

7。 「契約上の評価の支払い」および/または「評価の通知」（California HEROプログラム）に記載されているサクラメント郡の評価およびその他の事項は、文書No. book XXXXXXXXX、XXXXとしてXX / XX / XXXXを記録した公式記録の上記の文書に関連するすべての評価は、年間税金とともに収集されます。

訓練されていない目には、もう一つの評価にしか見えません。しかし、それは売り手によって閉鎖に完全に支払われなければならないPACEローンの証拠です。

これは、PACEローンやHEROプログラムがすべて悪いと言っているわけではありません。プログラムには多くのメリットがあり、住宅所有者が余裕がない可能性のある改善に役立ちます。しかし、住宅所有者を緑の住宅ローンにするには十分であるかもしれないこれらの融資の結果と細かいニュアンスを所有者が理解するのを助けるには開示が不十分かもしれないことに注意してください。