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売り手は、売り手が苦労しているとHUDが判断した場合、FHAの短期売却の対象となります。すべてのFHAの短期販売はHUD、Housing and Urban Developmentのガイドラインに該当します。政府は短期間で指を売るので、プロセスはちょっとぎこちないし、ショート・セール・エージェントや売り手にも混乱を招く可能性があります。次のヒントは、混乱を解消するのに役立つはずです。
FHAショートセールの基本ガイドライン
あなたのショート・セールが短期間でどこにもない場合は、FHAの滝に詰まっている可能性があります。
FHAは、ローンの変更の可能性を探求したいと考えています。あなたのローンの変更が拒否された場合、または拒否された場合は、FHAの短期間の販売プロセスを通じてより迅速に移行するため、これはあなたの幸運な日です。
- 家は1〜4ユニットと識別されます。 これは、デュプレックスまたはfourplexがFHAの短期売却の対象となることができますが、5ユニットのアパートメントではできないことを意味します。
- 非占有住宅は18ヶ月以上レンタルできません。 家を18ヶ月以上レンタルとして使用した場合は、進路を変える必要があります。分散を得るには時間がかかります。
- 家はレンタルを購入していません。 家を投資として購入した場合、その物件はFHAの短期売却の対象にはなりません。
- 売り手は苦難に直面しています。 家から離れたり戦略的な短期間の販売を望んでいる売り手は、資格がありません。
- 売り手は少なくとも30日以上延滞しています。 HUDは、売り手がモーゲージの支払いをやめさせることを奨励すべきではないと言うのは非常に慎重です。ただし、売り手が延滞していない場合、FHAの短期売却は承認されません。私は彼らがそれをどのように語っても気にしない、政府は住宅ローンの支払いを止めることを借り手に伝えている。
FHAショートセールに関するよくある質問
- FHAショートセールにはどのくらいの時間がかかりますか？
プロセス全体は約4〜6ヶ月ですが、時間がかかることがあります。 HUDはさらに2ヶ月延長を発行することができます。政府が関わっているときはいつでも、赤いテープや遅れを期待できる。まず、サービサーがバンク・オブ・アメリカの場合、HUDはFTAショート・セールの資格を持つ売り手と財産を決定するために、長く複雑なプロセスの後に参加承認を出します。売り手は家を売るために4ヶ月間与えられる。他の銀行は、購入契約に基づいてFHAのショート販売を承認する。
- FHAショート・セールの市場価値はどのように決定されますか？
HUDは本格的な評価を行い、市場価値を期待します。これらの価格が唯一の 相当の売上でない限り、差し押さえの販売価格およびその他の短期売上高を評価に含めることはできません。近くの競合販売を排除することにより、最終的に承認された販売価格が不合理になることがあります。これはプロセスの欠陥です。 FHAの短期間の販売のために提出する購入申し込みがありますか？
- はい、最初に「差し押さえ前売却」の承認を受ける方がよいが、必ずしも必要ではない。しかし、売り手が買い手の待ち時間を短縮するので、売り手が家を売る前に事前承認を受けることができれば、買い手にとっては簡単です。
売り手はFHAショート・セールの現金を受け取ることができますか？
- 補償が第2のローンに資金を提供するために使われていない場合、答えは「はい」です。インセンティブ金額は$ 1,000から始まり、売却が90日以内に完了しなければ、$ 750に落ちます。第2の貸し手がショート・セーションを解決するために1,500ドル以上を必要とする場合、売り手は第2の貸し手にインセンティブの一部または全部を拠出する必要があります。
FHAはバイヤーの閉鎖費用に対して売り手のクレジットを認めますか？
- FHAは、多くのFHA購入者がクローズド・コストを支払うためにクローズ・コストを必要とすることは事実ですが、FHAはバイヤーの資金調達を保証しているときに3％のクレジットを認めます。 FHAショートセール。しかし、分散を得ることは可能である。 FHAは、承認された販売価格の88％を正式に取得する予定です。正味収入がFHAの最低額を超える場合、FHAがバイヤーの閉鎖費用に対するより高い売り手の貢献を承認する可能性があります。
FHAショート・セールの最大の欠点は、ショート・セールを処理するための時間です。可能な限り、借り手が最初に融資の変更を申請し、却下した場合、FHAの短期間の販売のために事前承認される申請が行われると、すべての当事者にとってより簡単になります。 FHA Preforeclosure Programに合格したら、短期販売代理店を雇い、事前承認された価格で市場に出ます。
バンク・オブ・アメリカを通じたFHAショート・セールには、2つの重要な条項が含まれています。 1つは、売り手がブローカーにお金を払わずにリスティング契約を取り消すことを可能にするリスティング契約の言葉遣いです。 2番目は、買い手と売り手の間の補遺のための言葉遣いであり、これは短期間の販売を公表することが承認の対象となる。
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE#00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。