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質問： 2回の貸出をしたときに短期間で何が起こるのですか？
読者は次のように質問しています。 「私たちの家は、私たちが借りようとする価値よりも価値がありません。 "
回答： 短期売却を行うことはかなり正直ですが、2つのローンを持っている場合はさらに困難です - それは頭痛の2倍です。
私はあなたの痛みを感じます。第一の貸し手の協力が必要なだけでなく、第二の住宅ローン保有者もその融資を解除する必要があるためです。
あなたの場合、あなたは85,000ドル相当の家に140,000ドルの借りがあります。最初の貸し手を払い戻した後、あなたはまだ55,000ドルになります。
<！まずは、差し押さえで起こることを見てみましょう。貸手間の差し押さえのポジション
家を買うために2番目の住宅ローンを取るかどうかは関係ありません。あなたは事実の後に住宅担保ローンを確保しました。第二の貸し手は、第一の者が従属することを望んでいない限り、常に第二の立場にある。通常、最初のポジションにある住宅ローンの貸し手は、そのポジションに従属しません。
国のほとんどの地域では、これは、第2の貸し手が最初の貸し手への後払いをしなければならないことを意味し、債務不履行通知および関連費用を提出する最初の貸し手の費用を支払った後、第2の貸し手がこれをしなければ、第2の貸し手は、特に十分なお金がなければ、差し押さえで払拭され、何も受け取らない可能性があります。
第2の貸し手は、自宅の価値をチェックした後、第1の貸し手が抵当流れしている旨の通知を受け取ると、多くの第2の貸し手が自分の差し押さえ手続を開始しない。彼らは、第二の貸し手にとって差し押さえの費用を利益にするために十分な資本がないかもしれないので、この立場を取る。この非措置により、第2の貸し手は脆弱な立場に陥る。
売却手数料の支払方法
売り手が不動産業者との上場契約書に署名したとしても、貸し手が手数料を再交渉する可能性は非常に高いです。貸し手は伝統的な手数料よりも安く手数料を払い、可能な限りあらゆる方法で取引費用を削減しようとします。
閉鎖費用をさらに削減するために、貸し手が一般的に支払いを拒否する手数料もあります。
住宅保証計画
- 害虫検査および害虫関連作業
- 屋根認証
- 下水道検査
- 修理依頼などのバイヤーから要求された修理
- バイヤーの閉鎖費用のためのクレジット
- 短期セールで第2の貸し手と交渉する
あなたの状況が短期売買の資格に合っていると判断し、すべての貸し手の要求を遵守したことを確認した後、喜んで適格なバイヤーが見つかりました。森の中から。
締め切り費用が5％または$ 4,250であるとしましょう。販売価格85,000ドルから締め切り費用を差し引いた後、約81,000ドルが残っています。今は2つの貸し手の間に戦争の綱引きになります。
一般的に、最初の交渉は、第2の貸し手に少額、例えば1,000ドルを提供することです。これは、第2の貸出残高$ 55,000と比較して、貸し手に一方で、第2の貸し手が拒否すれば、最終的には何も得られないかもしれない。
ジュニア貸し手は顔を伏せて鼻を切っているように見えることがあるようです。しかし、これは最初の貸し手が契約を成立させるためにもう少しあきらめることができる場所です。私の経験では、最初のポジションにいる大部分の貸し手は90％を受け取ることに興奮しています.85,000ドルのローンであれば貸し手は$ 76,500を受け取ることに同意するかもしれません。
ネットが81,000ドルの場合、第1の貸し手が第2の貸し手に提供できる4,500ドルを残すことになる。第2の貸し手は、融資を解除することに同意する必要があります。そうでなければ、短期売却は拒否され、第1の貸し手は第2のローンを排除して差し押さえの資産を奪取する可能性が最も高い。
決議に達するまで交渉を続ける。覚えておいてください。第1および第2の両方とも、短期間の販売を行う上での利害があります。
注：カリフォルニア州の中学生の先取特権者が協力を拒否する理由の1つは、ローンが硬貨で、1〜4戸の住居に固定されていることです。その場合、受託者の売却による差し押さえの間に第2の貸し手が払拭された場合、その第2の貸し手は不足判決を追及する権利を有する可能性がある。
（Roseleaf Corp. v。Chierighino、59 Cal。2d 35（1963）。） 執筆時点で、Elizabeth Weintraub、BRE#00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイト。