ショートセールの売り手？

質問： 売り手は誰ですか？

読者は次のように書いています。 「短期間の販売として私の家を市場に出すと、書類作成に何度も手紙を書いています。銀行はすべての売却費用を支払うが、それは私の目には見えない。彼は私にサイン申し込みを送った。売り手は「売り手はタイトルとエスクローを支払う」と言う。誰が財産税を払うのか？売り手は誰ですか？ "

回答： まず、売り手が誰かが売り切れになっているのかどうか疑問に思うならば、あなたは一人ではないということです。その質問に対する答えを知っている売り手でさえ、そうではありません。その質問に対する答えを知っておくべき代理人でさえ、そうではありません。これは、代理店が銀行にすべての費用を短期間で支払っていると伝えている理由の一部です。しかし、あなたの代理人は正確ではないし、簡単な方法を取っているかもしれません。

自分のエージェントで信頼関係の問題が発生しているような気もします。エージェントがあなたとリスティング契約を締結すると、その代理人はあなたと信任関係を構築しています。つまり、エージェントはあなたの最大の利益のために働く必要があります。信託が存在しない場合、エージェントがあなたのためにその仕事をすることは困難です。あなたは代理人がその代理人と信任できることを信頼しなければなりません。信頼がなければ、信頼関係を壊したかもしれません。

私の提案は、代理人に信託を説明し、短期間で売り手であることを説明することです。

これはあなたのエージェントにとっては難しい作業ではないはずであり、実際にはあなたのエージェントが歓迎する可能性が高いでしょう。

短期販売でコストを支払う人

短期販売は、コストに関しては他の取引とまったく変わりません。クローズ・ステートメントと請求される料金は、他の不動産取引と非常によく似ています。

これは次のように機能します：

• 家を100,000ドルで売っているとします。あなたは売り手です。
• 買い手は、前払いとローンの組み合わせで100,000ドルを手渡すか、それはちょうどすべての現金です。それは問題ではありません。結局、あなたは100,000ドルを得る。
• まず、手数料を支払う。 7％であれば、リストブローカーに$ 7,000を支払うことになります。次に、リストブローカーはリスティングエージェント、バイヤーのブローカーに支払いを行い、バイヤーのブローカーはバイヤーのエージェントに支払う。 $ 7,000から代金を受け取る代理人の代理人がいるかもしれませんが、実際には$ 93,000が残っています。
• $ 93,000から、別の$ 3,000の費用がかかるでしょう。これらの手数料には、タイトル手数料、エスクロー手数料、記録料、滞納財産税、税額償却、移転手数料などが含まれます。たとえば、すべての料金が$ 3,000の場合、$ 90,000が残っています。
• $ 90,000は、あなたの純収入です。あなたは銀行に借りているので、あなたはそのお金を保つことができません。おそらく、銀行には90,000ドル以上の借りがありますが、銀行があなたの家を銀行所有の家として売却する場合、おそらく銀行が得られる最大額は、短期売却のために提供されたばかりの100,000ドルになります。

  したがって、100,000ドルが市場価値であるため、銀行はそれ以上の収益を上げることができないため、銀行は90,000ドルを受け入れます。ショート・セールと通常取引の唯一の違いは、あなたのポケットにお金を入れないという事実です。通常の取引では、資本と呼ばれるものがあるため、銀行から払い戻しをした後の純収益金をポケットに入れます。短期売却では、株式を失ったために株式はありません。

  これはあなたが売り手であることを意味します。銀行は売り手ではありません。所有者は売り手であり、所有者は売却代金から売却の費用を支払う。

銀行は本当に売り手の売り手ですか？

一部の人々は、銀行が家の売却よりもはるかに多くの資金を借りているため、銀行は実際には売却の売り手であると主張しているが、それは真実ではない。それは、売り手が買い手に家を譲渡するまで、タイトルは売り手と一緒にとどまるからです。売り手は所有者です。

これは実際にはこのように動作します。銀行に200,000ドルの借りがありますが、あなたの家は100,000ドルの価値しかありません。銀行が収入から10,000ドルを失うならば、純収入はわずか90,000ドルです。銀行は非常に興味を持ち、売却費用を計上していた。

銀行は実際に売却の費用を支払うわけではありませんが、売り手が銀行のポケットに入金するのを止めることができます。銀行は残っているお金を手に入れるからです。だからこそ、銀行は、売り手がコストをどのくらい支払うかを気にしている。

しかし、売り手はまだ売り手であり、銀行はまだ銀行です。

銀行は、一定の手数料または支出を短期間の売却で承認しない場合、その支払いは誰に支払われますか？手数料が不正な場合は、銀行が総収入から控除することを許可しないことを意味します。しかし、手数料はまだ支払う必要があります。私の短い販売のほとんどで、私はバイヤーに不正な料金を支払うように頼みます。

通常、不正料金の支払いは交渉可能です。しかし、HAFAの短期売却では、売り手は余分なものを支払うことができませんでした。 HAFAのショート販売はもはや使われていません。カリフォルニア州では、SB 458は、California Civil Code 580eに示されているように、カリフォルニア州のショート・セールス・セラーが自費で支払いすることを禁止しています。

執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE#00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。